LMA理事長鄭志達稱， 營運十年，是培育本地樂隊的搖籃。（張庾睿攝）
工廠大廈的條件可配合劇團作小型演出。（受訪者提供圖片）
工廈的演出可與觀眾有更近距離的交流。（受訪者提供圖片）
友人創作（藝術）劇團藝術總監黃天恩。 （關柏皓攝）
成功案例之一，時代工業大廈經活化後人流興旺。 （梁燦旭攝）
某活化後的工廈仍是由大部分工程公司進駐，不似預期充滿「文創氣息」。 （梁燦旭攝）
黃小姐在工廈內經營童裝生意，雖然較少街客，但租金相宜。 （古金元攝）
黃小姐指現時澳門鋪租太貴，只有工廈才是其棲身地。 （古金元攝）
澳門土地資源短缺，地價好比金價，在地價升得沒日沒夜的同時，澳門卻有超過40萬平方米的「金礦」被荒廢，可謂「有金唔識執」。全澳110幢工廈，佔地約40萬平方米，如計算廠房面積則達130萬平方米，但在80年代末本澳輕工業式微，工廈使用率日漸下降，空置單位漸增，近年有藝術團體、初創企業等單位進駐工廈，卻因為工廈用途限制、消防條例等令有心人退場。
澳門政府曾在2011年推出活化工廈的計劃，但在2014年4月叫停，期間僅有兩幢工廈獲批及成功活化。
澳門工廈普遍有一定樓齡，80年代起澳門輕工業發展蓬勃，製衣、玩具等代工廠成為主流產業，曾一度支撐澳門的經濟，但到90年代初，隨著內地改革開放，人資、土地成本低廉，吸引原本在澳設廠的商人北上發展，逐漸撤離澳門。加上新產業陸續取代工業在澳門的經濟地位，舊企業漸漸從工廈退場，經濟快速的發展，換來一個個空置的工廈單位未能充分利用，在地價每年上漲的澳門而言，無疑是一塊未開發的寶地。
藝術文創搶先進駐工廈
但在2000年後， 工廈空間的價值再次被發掘，得到有效利用。由於租金低廉，吸引不少初創企業、藝文團體歡迎，諸如劇團、Livehouse，甚至如室內足球場、兒童遊樂場等。但好景不常，因為工廈的原用途是為高風險產業所制訂，因此受較嚴格的消防條例規管，常有大型貨物上落、貨車出入等，而且使用條件亦受限制，零售等商業行為一概不在工廈的用途內，在執法部門秉公辦理底下，上述的團體企業亦相繼退場，在兩年時間內，人去樓空，原本在工廈內大受藝文界歡迎的「黑盒劇場」亦幾乎絕跡。據了解，現時只有兩個劇團仍以工廈為「基地」，而在工廈內演出亦因為售票問題較以往大大減少。
工廈讓演出充滿可能性
工廈讓演出充滿可能性，友人創作（藝術）劇團至今成立8年，當年因為租金關係未有以工廈作為基地，如果需要排練則會租用戲劇農莊位於工廈的場地。友人創作的藝術總監黃天恩指，近年明顯見到原本駐場工廈的劇團離場，原本在工廈內演出的「黑盒劇場」因為票價較低，而且表演者與觀眾距離較近，一直廣受藝文界及劇場界人士歡迎，但近年因為工廈用途及安全性備受政府關注，不少劇團亦因為不符合工廈的防火安全條件而「流離失所」，如果有表演時大家都會租用戲劇農莊的場地，但「僧多粥少」，空間資源明顯無法滿足多個劇團的需求。
樓底高面積大適合藝創
黃天恩直言「回歸之後我哋好似多咗演出空間，有文化中心，甚至有在賭場內的舞台，但其實工廈空間的消失，是將表演的可能性扼殺。可能有較小型的演出可以與觀眾近距離接觸，甚至在茶樓、升降機內，有各種的可能性。」黃天恩又指，工廈對全世界劇團而言都十分重要，因為它既是排練場地，又是表演空間，在藝術多元性佔很重要的一部分。
他表示，政府雖然多次限制工業大廈的用途，但其實一直都沒有人清楚劃明界線，「大家都摸緊條線」，政府部門間協調不足，造成工廈使用者無所適從。
文創與商業的界線模糊
在美副將大馬路一工廈的「現場音樂協會」（LMA）幾乎是澳門所有獨立樂隊必到的「聖地」，在工廈中紥根十年，由大場搬細場，堅持為澳門獨立音樂提供一個發育、演出的空間。
LMA約五十平方米的空間，是舞台連觀眾席的大小，雖然並非「係人都識」，但提到在澳門要睇獨立、非主流音樂的演出，大家都一定會提起LMA。現場音樂協會理事長鄭志達身兼多職，既是樂團主唱，又是場地負責人。
鄭志達對政府對工廈用途的限制感到無奈，「工廈限制商業行為，但係唔係一場演出收一百蚊一張飛就叫商業? 我覺得連政府自己都未界定到」，他不解為何商業演出可以收錢，但文藝演出一收錢就算商業?「 藝文團體都要有錢先可以營運」，他反問政府，既然不可以在工廈演出，那澳門還有其他場地嗎？
活化措施三年即玩完
澳門在2011年曾推行工廈活化計劃，但透過計劃成功活化的工廈只有兩幢。造成活化工廈進度滯後的原因，在於活化條件荷刻，由於重建需要建築物業權百分百的統一，但礙於大多數工廈業權分散，導致難以達成共識。
工廈成工程公司集中地
不過，近年有集團式企業自資活化工廈，將多幢工廈翻新，重新間隔，並以「文創」作招倈，意圖吸引藝文單位、創業人士進駐。但記者親身前往一幢位於黑沙環經活化的工廈時，在地下一層列出的進駐卻大多是工程公司，往上走上幾層，雖然燈光較舊式工廈充足，而裝潢及消防設備均明顯經過整修替換，但大多數商戶均沒有營業，不似預期的充滿「文創氣息」。
記者曾向租務部了解，雖然工廈整體經重新裝潢，但其用途並沒有更改，因此在工廈的消防條例限制下，大廈內的租戶仍然不能進行零售或其他商業活動，但如果只是作「交收地點」則無問題。記者亦向其中一名打算用作零售的租戶了解，知道不能進行商業活動，亦沒有申請經營准照的打算，即作用與舊式工廈無異，只是因為工廈活化後較為簇新，較易吸引客人。記者曾多次向該集團了解活化項目及成效，惟截稿前仍未得到回覆。
成功活化案例甚罕見
不過，亦有工廈活化後成功被有效使用的案例，位於羅神父街的時代工業大廈在數年前完成重整工程，現時較低樓層多為商鋪，較高樓層則是健身室、舞蹈等教室，有租戶稱可以作商業登記，與舊式工廈相差頗大。
黃小姐在上述工廈經營童裝生意約一年，近300尺的單位只索租5,000元。雖然同樣人流較少，但勝在樓上樓下均有活躍的商戶或團體。「因為上面幾層有劍擊、小童芭蕾舞及健身室等，只要在升降機內貼傳單，都會吸引到客人」，黃小姐曾經在地鋪經營其他生意，但都因無力承擔高昂租金而無奈結業。黃小姐又指，自己現時經營的童裝店可以申請牌照，「雖然名稱係叫工業大廈，但完全不覺得是工廈。」問到生意好的話會否再回到地鋪，黃小姐則斬釘截鐵拒絶，認為工廈單位才是小企業的惟一出路。
其後記者再到兩幢分別位於騎士馬路及關閘馬路的已活化工廈了解，兩幢工廈相連，雖然大廈外牆仍是舊式工廈的模樣，不過門口卻與一般商場、商廈無異，其中一幢更貼滿招租海報，門口數間飲品、小食外賣店，大廈內則是各類型零售店，雖然仍有空置單位，但不少商戶已在營業。記者向該工廈租務部查詢，職員表示商場仍然是工廈，但她向記者稱已經「查則」，場內可以作零售用。
但據了解，職員口中的「查則可作零售用」並不存在，只不過因為一般零售牌照毋須政府部門派員上門視察，同時可作商業登記，所以會有工廈內可作零售的誤導成分。
大律師趙崇明表示，根據澳門現行分層物業用途的法例，工廈的用途只可以作工業用，因此，工業以外的用途均屬違法。至於為何有零售戶可以在工廈內成功申請商業登記，趙崇明則指，由於負責商業登記的部門與工務局缺乏協調，所以才會導致工廈單位仍能申請商業登記。
工廈需活化 修法是必經之路
澳門工程師學會會長胡祖杰。 （劉志衡攝）
工程師學會會長胡祖杰指，澳門如果需要活化工廈，修訂法例是必經之路，由於澳門現時法律滯後，他形容2011年政府推行活化工廈計劃成效未如理想的原因是「當時政府推動的決心與法例未能配合」。而工廈的活化又非只有重建一路，胡祖杰指，有部分未能達成業權統一的工廈，是否可從內部硬件著手，例如修護內部間隔、裝潢，重新更換破舊的防火設備，從而放寬使用範圍或防火要求；或是修改原本土地用途，經活化後的建築物可以作商業或住宅用，相信業權人持有物業目標都是有所收益，以此作誘因，相信業權不會是大問題。
胡祖杰又指，據現時部分已活化的工廈，有成功改變用途為住宅用途，又有將文創納用工業一環，發展成文創的元區，都是成功的例子，但能成功的主因還是業權單一，認為政府如果想有效活化一百多幢工廈，修改法定業權比例是必然的考慮。
其實工廈現存的消防條例是防止工業的高風險意外，但現行已有工廈全面活化後再無工業單位，雖然物業登記仍是工業，但實際上已不適用於工廈的消防條例，但政府卻依然無動於衷，讓活化一直滯後。
借鑑香港經驗
反觀香港，早在2010年已推行工廈活化，透過舊工廈重建或整幢改裝來活化工廈外，也曾透過不同的方式處理舊式工廈用途問題，例如支援業主和推出新例，准許樓齡15年或以上工廈，業主可免補地價將整幢工廈改裝作非工業用途。政策實施後，政府共接獲248宗整幢工廈重建或改裝的申請，已批准151幢，使工廈空置率下降，釋放工廈樓面面積作非工業用途。
官商合作打造商機
雖然近年有聲音指活化工廈讓大商家繼續得益，小租戶再捱貴租，但澳門政府是可以參考之餘，亦要作出改善。例如將政府名下的工廈與企業合作，由企業投資重建，而收益亦由企業所得，但政府需設定合理租金收益，避免出現租金狂升的情況，保障中小企能在健康的租金環境下發展。同時亦要制定防炒賣政策，否則工廈活化後租金大幅調升，只會再度浪費工廈空間，如政府政策得宜，澳門市場有更多創業選擇，工廈業主亦有合理回報，同時亦可解決現時在工廈經營非工業生意的商鋪「非法營運」，可謂一舉三得。
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