發展商料繼續「以價換量」

在內地樓巿庫存水準良好背景下，今年樓價大跌概率不大。（互聯網圖片）

內地房企將繼續採取「以價換量」措施刺激銷量。（互聯網圖片）

中央經濟工作會議延續「房子是用來住的，不是用來炒的」（簡稱「房住不炒」）方針，內地有專家認為，2019年內地樓市難言回暖。但評級機構最新預測報告仍給予2019年內地房地產行業「穩定」的展望，料今年內地樓價大跌的可能性仍不大，房企將繼續採取「以價換量」措施刺激銷量。 （文：胡夢然）

評級機構穆迪最新發布的《中國房地產業：2019年展望》報告稱，儘管今年內地房地產合約銷售額料將下滑，但仍給予2019年內地房地產行業「穩定」的展望，雖然今年開發商或採取「以價換量」策略促進銷售，但內地樓價大跌的可能性仍不大。

穆迪表示，監管的大幅收緊將令合約銷售額顯著下降，未來一年以12個月移動平均值衡量的內地房地產合約銷售額將同比下降5%至10%；融資市場的進一步趨緊亦將大幅削弱房企的流動性。料今年內地合約銷售額同比下滑5%左右，仍符合穆迪「穩定」展望的指標水平。

房企融資成本將會攀升

報告指出，今年內地經濟增長的放緩、發展商融資管道的緊張，以及融資成本的抬升等，均將對房企利潤率和流動性構成壓力，特別是土地和融資成本的上揚，和很多城市正在實施的「樓價限制」政策，將使開發商利潤率有所下降，在總體融資環境受限背景下，財力穩健的開發商仍可獲得融資，惟融資成本將會攀升。

預計今年二、三線城市樓價升勢或現回調，開發商或採取「以價換量」措施刺激銷量，此舉將使房企利潤率出現下降，但在內地庫存水準良好背景下，今年樓價大跌概率不大。

二手樓價調整更多

另有分析預期，今年內地樓市會繼續轉差，新樓樓價可能調整近一成。奧陸資本對此稱，內地樓市其實不怕調控，但如果經濟變差，人們口袋中的錢少了，這樣會有真正的影響，所以認為這個（樓價）調整是肯定的，只不過二手調整得多一點，一手今年也會（調整）接近百分之十。政府會先在融資或做按揭方面寬鬆一點，但具體的鬆要遲一點。

警惕：風險或集中在三四線市場

關於今年內地樓市走向，有專家分析稱，風險集中在三四線市場。因為一線市場實際上已經度過了樓價最艱難的時段，雖然上半年受政策高壓影響，降幅顯著，但第三季度以來隨著中低端產品的供應增加顯著，成交同比已經止降轉增。2019年只要調控不再加強，穩住現有局面不成問題；對於二線城市，情況還在分化，一些城市價格已經穩住，但一些城市仍在快速下降階段。例如，1至11月，海口成交面積同比下降超七成。然而，對於這些有真正需求的二線城市，只要把調控之手稍微放鬆一些，特別是限購限貸兩條放鬆，穩住這些城市樓價也是有相對容易的。

真正令人擔心，會有大跌風險的就是三四線市場。這些城市此前得益於棚改貨幣化政策，市場火熱，成交規模達歷史同期最高，2018年則受各類需求趨弱影響，市場降溫。然而，很明顯2018年下半年對於這些市場還不是考驗，真正的考驗是2019年甚至2020年。當市場虛火燃盡，樓價很可能有著大跌的風險。在樓市調控時，表現比較亢奮、激進的三四線城市，料會比較早地「放鬆或者取消限價、限售」政策，甚至放寬限購、限貸政策。原因是這些城市缺乏人口增量，樓市供需矛盾沒有那麼大。樓市收緊之後，會出現比較顯著的穩增長壓力，財政收入會首先頂不住。可以預見，在樓市預期發生較大改變，市場轉冷的情況下，去年房地產投資大增帶來的供應量，未來將很難消化。