「股神」趁機撈貨

全球樓市正遭遇著價量齊跌的尷尬局面。（互聯網圖片）

「股神」巴菲特或正趁機在全球房地產「撈貨」。（互聯網圖片）

分析本輪樓價下跌的原因，某種程度上是因為低利率的時代終結了。（互聯網圖片）

今年可謂是樓市的「寒冬」，此前有國際地產機構分析，香港住宅樓價將於明年底前再跌15%；如果中美貿易戰惡化，住宅樓價跌幅或會高達25%。而放眼全球，香港並不是唯一樓價受壓的全球核心城市，全球樓市正遭遇著價量齊跌的尷尬局面。在全球樓市一片慘淡氛圍下，「股神」巴菲特卻在久違18年後，又一次加倉美國之外的房地產市場。 （文：胡夢然）

本月上旬，被譽為「香港樓市參考指標」的十大「藍籌屋苑」之一的嘉湖山莊一套面積約為441呎的兩房，以456萬港元成交，相比今年7月下旬同類型單位的最高成交價，降價幅度已經超過22%。

現涼意的不僅僅是香港。在美國紐約最繁華的曼哈頓區，房屋銷量已連續三個季度下降。據彭博資料顯示，第二季度末市場上有近7,000套房源，比去年同期增長11%，但銷量下降17%，至2,600套出頭的水準；而在備受內地炒房客青睞的澳洲，各省首府綜合樓價已按年下跌5.1%；在英國，倫敦的樓市降溫現象更為明顯，自從2017年9月以來樓價都在持續下降；還有加拿大的多倫多及溫哥華，樓價都已進入下跌區間。

低利率時代終結

要分析本輪樓價下跌的原因，某種程度上是因為低利率的時代終結了。隨著美元進入了加息周期，很多國家央行也在同步進行加息。這導致了貨幣信貸政策的收緊，也提高了銀行貸款的利率。住房按揭貸款利率上升，最直接的影響是買樓成本的上升，加重了置業的負擔。而像倫敦、悉尼及多倫多這些移民城市，還受到各種限制海外投資者的稅收政策的影響。在信貸收緊和稅收政策的雙重作用下，抑制了購樓的需求，樓市成交量明顯下降。國際大都市的樓市風險正在進一步聚集。

在別人恐懼時貪婪

在全球樓市一片慘淡氛圍下，「股神」巴菲特卻在久違18年後，又一次加倉美國之外的房地產市場。本月巴菲特旗下的一家房地產經紀公司Berkshire Hathaway HomeServices（BHH）與設在倫敦的Kay&Co達成合作，這也是繼柏林的Rubina Real Estate之後，該公司在歐洲的第二家加盟商。目前該公司正在與巴黎以馬德里的潛在夥伴談判，同時把自己的觸毛伸向意大利、日本及中東等地。並希望在年底前將米蘭、維也納及迪拜也納入自己的業務版圖。BHH母公司負責人吉諾．布萊法里在接受採訪時表示：「我們已經為一系列市場做好了安排。最終我們將進入所有大都市。」

在過去的很長一段時期，巴菲特的投資邏輯都十分的清晰明瞭，永遠只投資自己熟悉的領域，尤其偏愛消費品公司，甚至因此還錯過了IBM。最近投資蘋果，看似終於投資了科技型企業，但在很多業內人士看來，其實也是把它當做消費品公司來看待，畢竟蘋果產品受到全世界的消費者歡迎。因此，如果從消費品的角度去理解，巴菲特布局房地產行業在某種程度上似乎也是可以理解的。「在市場貪婪時恐懼，在市場恐懼時貪婪。」如此看來，跟李嘉誠「抄底」英國資產以及中國投資客「抄底」東南亞房市似乎異曲同工，「股神」巴菲特或正在「抄底」全球房地產。

業內：美樓市增速放緩將是常態 無需擔憂崩盤風險

美國樓市增速明顯放緩，在高盛看來，這將是未來相當長時間內的常態。高盛在近期報告中指出，美國樓市2012年之後價格飆升的狀況已經結束了，今年下半年進入了低增速地帶，而這將是接下來的新常態，但鑑於當前樓市庫存並不高，崩盤風險還無須擔憂。

鑒於當前樓市庫存並不高，崩盤風險還無需擔憂。（互聯網圖片）

報告稱，2014至2017年是美國樓市增長尤其迅猛的時期，這期間房屋價格年均增速從此前的4%飆升到7%。而隨著樓市增長的放緩，接下來三年房屋價格年均增速將重新跌至3%至4%的區間。標普道瓊斯指數委員會董事總經理兼主席David Blitzer表示，房地產市場疲軟的一個因素是近期抵押貸款利率的增長，目前美國30年期固定抵押貸款平均利率為4.9％，較一年前高出整整一個百分點，接近八年來高點，而承受能力已降至十多年來最低水準。

儘管如此，在高盛看來，美國樓市只是增速進入「低檔」區間，並沒有發生危機的風險。高盛認為，金融危機以來美國新盤開工量不高，這是能讓美國樓價軟著陸的重要因素之一。報告指出，在過去十年中，美國獨幢房屋開工量遠低於1984 至2004 年的中位數水準，這保持了庫存水準不至於大幅上升。