惟有無爆升力要識揀

舊城區表現很旺很多人，也不代表一定就都有很大的升值潛力，應看級別。（互聯網圖片）

新的基建發展，如開通高鐵、城軌及地鐵等，也是判斷升值潛力的要點。（互聯網圖片）

買大灣區內的物業，大部分人都比較喜歡舊城區，認為舊城區總會多一份安心。相對於「新開發區」而言，所謂「舊城區」，就是發展已久，市民一直以來聚居的地方，本身就已經很旺很多人。所以若想穩中求勝，想收租有較強現金流，舊城區確實可取。然而穩陣不代表一定有爆升力，投資者要懂得選擇。 （文：胡夢然）

想保險求穩，舊城區確實是好選擇，因本身就是市民聚居的地方，人氣很旺，其他方面亦已發展成熟。如深圳的羅湖、廣州的荔灣、珠海的香州、中山的石岐、佛山的禪城、東莞的莞城及惠州的惠城等。經濟發展、市民消費水準及周邊配套設施等情況，細心看看周邊就能感受到。再進一步想知道二手樓出手方便與否，單價大約去到哪裡，易不易出租，收租回報有多少，就近找幾間代理行問問便知。所以若想穩中求勝，想收租有較強現金流，舊城區確實可取，然而穩陣不代表一定有升值潛力。

舊城也有級別之分

每個城市都可以有好幾個舊城區，且各有特色或是有不同的功能。價值最高的自然是商業區，其次是優質住宅區，再下去有民生住宅區、批發貿易區及工業工廠區等，這些都可以表現得很旺很多人，但不代表一定就都有很大的升值潛力。有業內人士舉了佛山一個五金批發市場內樓盤的例子，該樓盤居住了不少五金從業員，周邊亦會有很多五金批發商。他指該地段買樓若租出去肯定沒問題，且租值應該也很不錯，但升值潛力則要打個問號。相反若揀中的是傳統盛業區、優質住宅區，如上海的黃浦、靜安等，情況就截然不同了。

需看有無發展新機會

另一點是看舊城區有無新發展的機會，若無也僅是原地踏步而已。舊城區是可以有新發展的，一個是重建概念，如香港的觀塘，而論重建發展的速度，因內地限制要比港澳寬鬆很多，收地發展阻力不大；再有就是我們經常收到消息說灣區有城市規劃新的基建發展，如開通高鐵、城軌及地鐵等，這也是判斷升值潛力的一個要點。深圳的蔡屋圍就是好例子，重建後聳立的地王大廈，京基100等，何止升價百倍。

分辨有無熱炒過火嫌疑

還要看的是選中的舊城區有無發展限制。舊城區發展已久，優點是人流多。但反過來看亦是缺點，因為人太多太旺，造成一定的發展限制，例如舊城區很多都嚴重塞車。舊城區內的建築、道路大部分都是幾十年前建成，是按當時的人流量和車流量規劃建設的，所以現時再看道路就很窄，出行很擁擠，很難再有新的發展。

人太多太旺也會造成一定的發展限制。（互聯網圖片）

基於這些問題，很多城市都會在舊城區旁開拓新的土地，重新規劃，打造四線行車的寬敞大道，當然也少不了大型屋苑及商場等。案例有廣州天河區，無論發展與樓價，都已經超越很多舊城區了。總結來講，舊城區保險穩陣，確實是好選擇，但將來有多少升值的潛力，還是要綜合看很多因素的。另外，若叫價太高太離譜也需冷靜分析，早在大橋還未開通之前，灣區不少城市藉此大肆宣傳當地樓盤，樓價已被推高兩三倍不止，需細心分辨有無熱炒過火嫌疑。

內地置業如何選擇中介

內地行情與港澳不同，通過房產中介買賣屋苑可以節省大量的時間和精力，但同時也帶來了交易隱患。在二手樓交易過程中，房產經紀人為謀求個人利益以致買賣雙方利益受損的情況時有發生。相對而言，專業規範的房產中介會多一重安心，房產經紀人也都有較高的職業素養。在內地置業，怎樣選擇靠譜的房產中介呢？第一點是打聽中介口碑。一般來說，只要房產中介公司合法，無論規模大小，其資質都不會有太大問題，但口碑就難說了。而現時網絡發達，不管房產中介做了好事還是壞事，都是遮擋不住的。因此只要事先在網上搜索一下，基本就可以了解中介口碑是如何的了。

可事先在網上搜索一下，瞭解中介口碑如何。（互聯網圖片）

在買賣的過程中，客戶可根據個人愛好選擇房產中介，但一定要注意，操作是否規範專業是挑選中介公司的最基本要求。要知道房產交易是一件非常繁雜的事情，一個人很難做到全部精通，如果中介公司只安排一人為你服務，那麼很可能出現紕漏，也意味著這家中介公司實力不行；再有要注意看註冊資金，有些小中介公司註冊資金僅為20萬元，這麼少的資金如何保證上百萬的房產呢？一旦房產中介捲款而逃，那麼客戶權益將無法得到保障，因此要盡量選擇註冊資金較大的中介公司。

另外切記房產中介合同要備案，客戶與中介公司簽訂房產中介合同時，按規定中介應在工商局備案，而備案時工商局會對相關條款進行審核。如果中介未對房產中介合同進行備案，那麼就要小心了，因為一旦房產中介違約，很難維權。