港樓或已入寒冬

過去每次市場出現流標，皆反映當時樓市出現轉勢或正值低谷。 （互聯網圖片）

在樓價持續下跌、「準地王」流拍及豪宅蝕賣之後，香港樓市再現疲軟。截止10月29日，香港新建住宅銷售交易額為112億港元，剔除假日扭曲因素後，更是降至16個月最低水準。數據顯示，10月香港新屋交易數量為1,130宗，僅佔9月份總交易量的一半左右。一系列現象或預示樓市最狂熱時刻已過。 （文： 胡夢然）

今年上半年，全球多地樓市微跌，香港雖然也出現升幅收窄，但仍保持了較高的增長走勢。截至7月底，香港樓價已連升27個月，僅1至6月的升幅就達到13%。但自8月，港銀12年來首次加息後，港樓市持續降溫。近來轉跌跡象愈發明顯，近期不少上車盤動輒須劈價逾100萬元才能成交，個別地區的二手兩房戶成交價已見「三字頭」，與新盤百多方呎迷你戶入場費僅差100萬元左右，吸引力自然大打折扣。

港銀12年來首次加息後，港樓市持續降溫，近來轉跌跡象愈發明顯。 （互聯網圖片）

大摩唱淡樓市料半年挫逾10%

就在剛剛過去的10月，香港今財政年度重量級地王、山頂文輝道豪宅地皮流標收場。值得留意是，過去每次市場出現流標，皆反映當時樓市出現轉勢或正值低谷，故流標對樓市絕對是一個負面信號。

標普曾預計香港樓市12個月內會跌5%至10%，高盛預期香港住宅樓市由現水準大跌15%，大摩更是再奏「摩笛」，預期未來六個月香港住宅樓價會挫逾10%。而瑞銀也警告稱全球大多數主要金融中心的住宅市場存在泡沫風險或嚴重高估情況，其中香港存在最大的泡沫風險，香港房地產泡沫指數在2018 年位居亞洲第一。

內地客熱情不再

今次樓價是升市調整抑或已見頂？從整體局勢分析或能看清大局。華爾街見聞會員撰文指出，隨著美國最近的兩次加息，香港銀行同業拆息息率已上升不少。正在供樓的市民，不少都已經感受到加息帶來的額外負擔。早前，香港多家銀行又相繼宣布上調新做樓宇按揭的利率，加重了置業人士的供樓負擔。

外圍方面，美國經濟被視為全球最好景，惟資料顯示美國樓價已大範圍見頂、二手樓銷售無以為繼，原因是聯儲局加息令按息飆至近五厘，創七年新高。業主為求吸引買家，劈價幅度為一三年來最大，印證港樓轉跌非偶然；另外，內地買家是近年全球樓市主要購買力，刺激加拿大、澳洲、英國及香港等樓價上升。然而，中央已加緊「落閘」控制資金外流，加上企業問題多多，經濟放緩和人民幣貶值，讓內地人「赴港買樓熱情不再」。

香港地產代理恐迎裁員潮

受不明朗因素影響，樓市交投下挫，地產代理亦受影響。香港美聯物業住宅部流出一份內部通告，名為「bottom榜放取無薪假期機制」，即佣金收入最低的100名地產代理，表現最差的十人將會離職，及後55%員工必須自行申請放最少三個月無薪假，而業績最高35%員工可由主管擔保。該通告隨後被證屬實。

根據地產代理監管局數據，現時全港共有多達39,834名持牌地產代理，再創歷史新高。惟行內僧多粥少情況嚴重，今年9月全港僅錄得4,799宗樓宇買賣登記，較今年6月高位9,252宗減少48%，創2016年3月後新低，平均八名地產代理爭一單。因此，行業競爭大，新盤不時出現代理爭客打鬥場面。

有行內地產代理直言，地產代理底薪只約6000元，除開每日得200元使用，又要搭車睇樓，返工搭車食飯。近期樓市吹淡風，就算公司不裁員，好多代理都選擇自行離職，尤其是剛入行的代理。該代理補充，過往行業有一種說法，就是「兩成人養八成人」，現在樓市去到冰河時間，兩成人只養到五成人，公司不想蝕底薪，所以炒三成人好正常。代理行請人不難，等到樓市好轉，又再大舉招兵買馬，多年來也是如此。