未來價值還看基建

醞釀多年的深中通道工程，加上大灣區及「一小時生活圈」等概念，中山在2014年之前，中山樓市長期冰封，大概是600到800港元一呎，時至今天，已升至2,000到2,800港元，四年升三倍，冠絕珠三角。但如今中山樓市的走勢和城市的特點是否確實具備投資價值？有業內人士認為，中山缺乏產業和人口的支撑，投資價值難以一時顯現，但優美的城市環境、緩慢的生活節奏使得居住成為不錯的選擇。而未來交通基建完善後，真正價值將更得到體現。 （文：洪偉順）

醞釀多年的深中通道工程，加上大灣區及「一小時生活圈」等概念，中山樓價在2014年至今四年升三倍。 （互聯網圖片）

大灣區11個城市中間有珠江分隔，東面有香港、深圳、東莞、惠州等，西面有澳門、珠海、中山、江門、肇慶等，現在由東面到西面主要靠虎門大橋，但內地人多車多，虎門大橋不勝負荷，日日塞車，由深圳到中山，隨時堵塞兩、三個小時。近年落實興建的深中通道，連接深圳西部及中山東部，全場24公里，預計可以將深圳到中山的車程，由2、3小時縮短至半小時。

在優美的城市環境、緩慢的生活節奏下使得居住中山成為不錯的選擇。 （互聯網圖片）

過往經驗看得出，東莞靠近香港、深圳，珠海靠近澳門，佛山靠依廣州，發展相對較快。然而中山卻「四不靠」，所以樓價長期落後，主要是廣州、深圳、香港、澳門幾個大城市的後花園，退休慢活的樂園。三年前新房樓價只是5,000、6,000元（每平方米，下同），然而深中通道概念一出，深圳投資者蜂擁而至，樓價急升至近2 萬，近期香港、澳門等買家接棒，繼續熱賣。

中山最熱賣在新開發區

中山分很多區，有6個街道辦事處，18個鎮。當中發展最成熟的是市中心的東區、石岐，樓價亦比較高。根據網站安房客的資料顯示，石岐區新房均價約1.7萬，東區新房均價約2萬，適合追求穩陣，日後較賣出及出租。然而近年中山樓巿最熱炒的不是舊城區，而是新開發，其中一個熱點，是位於最南面的坦州。由於港珠澳大橋概念，很多人到珠海買樓，後來珠海樓急升，加上政府推出嚴厲的限購措施，於是發展商、代理就轉推坦州，不少買家捧場，新樓均價直迫市中心，約1.64萬。另一個熱點，要數東面的火炬開發區、南朗、翠亨。由於是深中通道的落橋位，2016年起深圳投資者已搶先登陸，由落後的小鎮，到全市的焦點，樓價升幅亦最為驚人。南朗新房均價近1.6萬，火炬、翠亨更直迫約1.8萬，挑戰市中心的地位。由於到目前為止都只概念，比較適合較進取的投資者。

坦洲近年是中山巿內樓巿成交熾熱的區域之一。（互聯網圖片）

多為本地人有難轉手風險

多個利好消息因素令中山樓盤出現不同程度的升幅，但在多名業內人士看來，所謂的漲價恐怕是「有價無市」。中山樓市缺乏有效產業和流動人口支撑，多年來都是珠三角樓市的窪地，作為投資恐怕很難轉手。而中山人口多為本地人口，對樓市影響不大。

另外，中山的樓價一直落後，直至近年借深中通道炒上，先是深圳，然後是香港、澳門、珠海等地的買家湧入。短短兩三年間樓價倍翻，尤其是新樓盤，由過往5,000、6,000元，炒到2萬，聽聞最近有些新盤開價，甚至已接近3萬。這個價錢甚至已經超越佛山、東莞的水平，從投資角度看實在過高。

深中大橋通車要2024年，還未計入其他配套，例如經常聽見銷售講的落橋位，如火炬開發區、南朗鎮等，據熟悉當地的投資者所講，以前都是落後的鄉鎮，現在才大興土木。比較佛山、東莞等城市，已經不是概念了！不但經濟發展更成熟，過去幾十年，佛山、東莞已經分別與廣州、深圳建立了密不可分的關係。相反，深中通道目前只是概念，如果發展理想，中山樓價應可媲美佛山、東莞；如果發展不似預期，應該要打折。

深中通道預計2024年通車。（互聯網圖片）