房託基金買樓之外選擇

澳門樓巿加辣不斷，但樓價「我行我素」繼續上升，樓巿看似未升完，下一輪巿場焦點已經放在大單位巿場及工商鋪，但加息周期亦已開始，最優惠利率（P）今年內可能開始上調，樓巿風險不斷上升又是事實，首期怎樣準備亦看似不夠，對一眾渴求「上車」的買家來說，實是另一種煎熬。事實上，若看好後巿，卻不夠資金入巿，以及怕樓巿風險，其中一個對沖（非完全對沖）的方法就是購買房地產信託基金（Real Estate Investment Trust Fund，REIT）作為相關替代品。澳門雖然沒有房託基金上巿，在香港上巿的卻有不少，當中包括中港兩地物業巿場，樓價普遍走勢與澳門一致，後者各類資產的成交在租售兩方面更是規模幾倍於澳門，買入相關房託同樣能捕捉樓巿的潛力。 （文：洪偉順）

投資房託如同投資一個物業組合，雖然所買的只佔其一小部分，但卻能捕捉當中的升值潛力，以及租金收入回報。投資者可在香港股票市場上買入房託，如同操作投資股票一樣。而房託跟股票不同之處，房託受《房地產基金守則》規限，規限房託要將除稅後淨收入的90%以上分派予單位持有人，保障了持有人的利息收入，同時限制了管理層主導的因素，將焦點集中於該物業組合的質素上。

長江實業地產有限公司現時持有約31.6%置富產業信託股權。 （互聯網圖片）

房託的物業組合範圍廣泛

物業組合的範圍則十分廣泛，包涵商場、寫字樓、停車場、工廈及酒店等各類型的物業，視乎該房託所投資的範疇，而就算是同一類別，也有質素之分。除了本身物業的質素外，亦要分析其潛力，例如香港的屋邨商場一向是較低檔次的價值，估值只屬一般，但在「翻新」及居民消費力提升的前提下，潛力則不容忽視，而這就是投資者要分析的。所以，投資房託與投資樓巿一樣，同樣需要對當中的物業作出分析，甚至是實地考察。

而房託持有人持有房託後，就如同按比例持有了該物業組合，當這些物業收租後，大部分就會作股息般分派給持有人，如同買樓收租一樣，而當其中的物業升值時，該房託的價格亦會上升。

目前越秀房產信託基金持有的廣州國際金融中心（IFC）的出租率約98%， 當中有70%租戶為金融行業。圖為公司近期業績記者會。 （互聯網圖片）

房託套現比持有物業快

雖然置業及投資房託兩者有相類近之處，相異之處亦有不少，其中一項就是自主性，自己的物業無論在決定權，以及管理等方面都會由自己處理；反之，投資房託不代表有話事權，只能依靠該房託管理層的決策與管理。另外，由於近年政府的各種打擊樓市措施，令買賣物業的成本上升，同時限制多多，故此在買賣成本，以及流動性方面（如套現），房託則遠勝於自行買樓。而房託另一個優勢，一些以個人身份根本投資不了一些物業類別，例如商場，一般人根本難以涉獵，若透過買入持有商場的房託，就能間接投資商場，捕捉當中的租金及價值成長。不過房託對比自置物業，用途方面則遠不及，自置物業可用作投資外，亦能用作自住，又或自行分割用途等，這方面則較有彈性及有自主性。

內地房地產信託基金亦有在香港上巿，看好內地樓巿前景的投資者亦可留意。 （互聯網圖片）

風險不同：房託易受外圍因素影響

在風險方面，買樓及投資房託亦有不同，自行買樓由於每次的金額大，往往只能集中在一層物業中，這就會面對集中風險。反之房託由於資產龐大，所買入的是多個物業，因此在風險方面會較低。同時，由於自行買樓一般涉及借貸，所以有機會出現負資產的情況，而房託輸到盡亦只是零，可見兩者風險不一。但須注意房託在股票市場上市，價格會容易受到外圍因素影響而較為波動，例如某房託只持有一個商場，而這商場租金收入穩定，各方亦沒有太大的變化，但由於在股票市場上市，會受各種外圍因素影響，例如股市的氣氛、資金流向及貿易戰等，都會對基金價格造成影響。

信託基金透過翻新，以及商業推廣活動吸引人流，使到旗下資產價值及租金回報得提升。（互聯網圖片）

自置物業的另一不同之處就是借貸，利用借貸去買樓是大部人都會做的事，以小本創造資產，令回報放大。雖然投資房託時亦可以以借貸形式去購買，但始終難以做到自行買樓的效果，這無論在借貸的百分比上，還是息率方面，自行買樓這方面都是較優的。此外，借貸買房託面對的斬倉風險亦較高，當市況波動時，房託將受多種因素而影響基金價格，而基金價格表現將構成斬倉的可能，因此若屬股價較波動的房託，這方面的風險較高，因此這方法只合較高階的投資者。

相比之下，買入物業的斬倉風險則不一樣，供款人只要每月依時供樓，就算樓價因外圍因素而大跌，銀行亦不會追差價，斬倉的風險較低。