橫琴近年力推慎防風險

大灣區重要城市深圳近日樓市再度加辣，規定新買商務公寓自取得不動產權登記證書之日起五年內禁止轉讓，各類新供應用地上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途。這意味著已經暫時封死了購買公寓的管道，嚴格程度可謂空前。珠海也逐漸加大對樓市的調控力度，近期亦規定了橫琴新區的寫字樓禁售個人，預計內地接下來調控力度只嚴不鬆，有意內地置業買家應密切留意政策風向。（ 文：胡夢然）

深圳是次新政意味著新建商品公寓買賣在深圳被禁止，而新購公寓五年不能賣出。這些招數無非一個目的，嚴堵漏洞，抑制商務公寓市場投資投機行為 。

深圳是次新政意味著新建商品公寓買賣在深圳被禁止，而新購公寓五年不能賣出。這些招數無非一個目的，嚴堵漏洞，抑制商務公寓市場投資投機行為 。一方面凍結外地及本地炒房客的買樓資格，一方面提高炒房的持有時間成本。若購買公寓需五年才可變現，對於自住人群來說沒甚麼，但對於投機群體來說，五年可能發生很多意外，大大增加了不可控風險，同時也意味著要多付五年的資金成本。

預計接下來調控力度只嚴不鬆，有意在內地置業買家應密切留意政策風向。（互聯網圖片）

廣州新政後公寓巿遭毀滅性打擊

其實是次深圳限制公寓買賣並非灣區頭例，早在去年3月末，廣州樓市限購進一步收緊，其中嚴格打擊公寓產品，規定只有企業才有資格購買公寓，意味著之前個人購買的公寓，轉手的時候只能賣給企業。在此背景下，市場迅速降溫，公寓成交量遭受斷崖式滑坡。新政後的兩個月內全市公寓成交跌跌不休，5月僅成交了546套，後續也一直保持低位成交態勢。據統計2017年廣州公寓成交量同比跌49%，如果減去新政前四個月的資料，則新政後公寓成交量同比下滑75%，庫存由五個月攀升至33個月。業內人士坦言，2017年廣州新政對公寓簡直是一次毀滅性的打擊，公寓走淡是必然趨勢，市場目前主要以消耗庫存為主。

目前中國有租賃人口1.6億，租賃房屋僅4,600萬套。意味著未來會有更多人通過租房滿足居住需求。（互聯網圖片）

珠海寫字樓禁售個人

2017年以來，北京、廣州及深圳等地均加大對公寓、寫字樓的抑制力度。特別是灣區內的城市，珠海橫琴6月出臺的政策，直接將矛頭對準了正在火爆銷售的商辦項目。規定新取得用地的寫字樓項目，銷售對象僅限於企業，禁止銷售給個人。有統計顯示，在橫琴新區已出讓的土地中，產業項目用地約佔總供應面積的95%，而住宅項目用地僅僅約佔總供應面積的5%。2017年，橫琴掛牌17宗土地，也只有兩宗是住宅用地。土地供應的傾向導致目前橫琴在售的項目大部分為商辦用途。而受珠海住宅限購以及粵港澳大灣區的規劃利好影響，橫琴這類商辦項目銷售一直十分火爆，但新政公布後，上月辦公成交隨即下跌35%，僅成交914套，市場形勢不甚樂觀。預計接下來趨勢只會嚴不會鬆，有意在內地置業買家應密切留意政策風向。

內地多城試水租賃市場

內地調控政策不斷加碼的同時，租賃市場依然是珠三角城市重點扶持的對象。去年7月，國內12個城市開展住房租賃試點，在廣東，廣州、深圳、佛山及肇慶四地在列。除了深圳今年6月明確了住房供應體系，加大租賃住房用地力度外，其他城市也已有所探索。

廣州去年最早提出「租購同權」，此後又發文要求允許集體土地建設租賃住房，並釋放出「學位到房」的信號，大力發展房屋租賃市場。今年7月的廣州公積金新政中，儘管對買樓提取公積金加以限制，但進一步提出支持提取住房公積金支付房租。並加大了租賃住房用地的供應力度；佛山在今年7月推進「商改租」，規定商業、商辦用房可申請改建為租賃住房，土地使用年限及容積率不變，無需補繳土地出讓金。調整後，用水、用電及燃氣收費價格按照居民標準執行。

截至今年7月，全國有超過十個城市成交了租賃類土地，累計將供應超過十萬套租賃房。在需求端，銀河證券認為，大學畢業生數量可觀、流動人口買樓意願偏低、晚婚趨勢等因素，以及高樓價、戶籍門檻等，都決定了未來租房人口將有效增加，並主要集中在熱點城市。這也將成為租賃市場的重要利好。

目前中國有租賃人口1.6億，租賃房屋僅4,600萬套。這意味著，未來會有更多人通過租房滿足居住需求，並有越來越多的房屋通過存量盤活及增量開發的形式進入房地產市場。預計憑藉政策的支持，以及各路資本的注入，未來內地租賃市場會繼續壯大。