商辦類跌超過三成

7月處於上下半年樓市交接的月份，同時亦屬於「金九銀十」傳統樓市旺季的前期鋪墊月份，7月份可以算是下半年樓市開頭的淡季，內地房地產開發商推盤熱情不如前。根據合富研究院（珠海）統計數據顯示，2018年7月珠海市商品房網簽共成交3,685套，環比6月（4,144套）下跌11%，成交面積25.25萬平，環比6月（25.67萬平）下跌2%。 （文：胡夢然）

雖然珠海整體成交量有所下滑，但其中住宅網簽環比6月（1,533套）上漲9%共1,678套；商業網簽成交342套，環比6月（215套）上漲59%；辦公網簽則下跌幅度較大，僅成交914套，環比6月（1,410套）下跌35%；其他網簽成交747套。

除了成交量的下跌，從預售推貨量也可反映出市場的淡靜，7月份中，僅有三一．久隆中心、鉅星匯商業廣場等幾個項目開盤，並有小部分項目開放銷售中心，更多的項目是舉辦一些樓盤暖場活動。

上周（7月23日至7月29日）珠海全市商品房網簽605套，環比下降20%，珠海樓市周網簽已連續三周下降，且是近三個月以來最低值。除商業用房外，各物業類型網簽環比均有較大幅度下降。其中住宅網簽282套，環比下降28%。

珠海樓市周網簽已連續三周下降，且是近三個月以來最低值。 （互聯網圖片）

單盤網簽量也普遍較低，最高的僅有21套，多數項目都只有個位數。區域方面，西區仍佔主導地位，前十名多為西區的樓盤。

另外，下半年珠海將有近51宗商住地供應，對比上半年僅三宗的供應量，突出表現土地市場即將開啟「刷地」模式，而早前拿地的項目亦將陸續面市，預見未來珠海住宅存量充足。

庫存壓力大仍將促銷走量

上月珠海給成交節節攀升的商辦類產品來了「當頭一棒」，橫琴出臺新政，規定新取得用地的產業項目和商業服務類項目，銷售對象僅限於企業、項目單位和社會團體，不得賣給個人。新政的效果隨即在7月份辦公產品網簽量上立竿見影。7月份共計網簽915套，環比下滑35%。成交面積5.785 萬平，環比6 月（77,900 平）下跌26%。

新政調控下的珠海樓市日漸回歸理性。而未來半年將有高達106萬平方面的商務辦公供應量，預計開發商們將繼續以打折促銷等方式解決庫存壓力，樓價上升幅度應不會太大。

預計開發商將繼續以打折促銷等方式解決庫存壓力，樓價上升幅度應不會太大。（胡夢然攝）

深樓市新政或令資金外溢周邊城巿

深圳前天（31日）發布了加強樓市調控的通知，宣布停止辦理企業購買新建商品住宅和二手住宅網簽手續，以打擊「企業炒房」現象。商務公寓則被規定一律只租不售且不得改變用途。新政中個人限售部分引起了廣泛關注。根據通知，深圳居民家庭今後新購買商品住宅的，自取得不動產權利證書之日起三年內禁止轉讓。深圳市房地產研究中心表示，去年深圳產權兩次轉移時間不滿三年的住宅佔比達46%，顯示二手房炒作較為明顯。

分析指深圳新政是針對投機客的，因此影響面並不大，樓價亦不會出現較大波動。（互聯網圖片）

此外影響較大的另一項新措施是「限貸」，包括對買家離婚兩年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，各商業銀行、市公積金中心按貸款頭期款比例不低於70%。今年以來深圳離婚人數增長較快，存在通過離婚規避此前的相關政策。目前北京、廣州等多個城市已有類似政策，限制借助離婚炒房。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心認為，目前深圳樓市的投機客數量已經不多，大約控制在20%以內，甚至更低。新政是針對投機客的，因此影響面並不大，樓價亦不會出現較大波動。真正受影響的，一是擁有大量商務公寓的開發商，二是短炒的投機客，三是剛剛假離婚、尚未買樓的人。

美聯物業也表示，本輪調控政策對一般買家並無太大的影響，但也足以使欲上車買家出現觀望的心態，短期內市場的成交量或有所下滑。新政之下若一部分資金需要找出路，那這類需求將外溢到深鄰近區域