不應「一刀切」宣告批給失效

法官馮文莊日前就土地批給失效的一宗司法上訴案，在判決書後發表了《落敗票聲明》，再次引發社會對新《土地法》應否區分歸責等問題進行修法的熱烈討論。土地發展策略協會主席關偉霖稱，馮官這份《落敗票聲明》是作為一個法律執行者的發聲。顯然，在土地批給以後，承批人想要發展土地，每個環節都必須向行政當局申請，而且必須獲得當局批准才能展開下一步發展計劃。如有效的街道準線圖（現為規劃條件圖）、審批圖則、發出工程准照、竣工驗收等。除此以外，有關土地還必須具備「可利用條件」，即成為熟地。

關偉霖指出，南灣湖因世遺景觀因素而被叫停，至今也沒有獲得新的、有效的規劃條件圖。 （資料圖片）

如南灣湖一帶、路環石排灣蝴蝶谷一帶，在訂立批給合同時，不是一片海洋就是一座山體，根本不具備「可利用條件」，即使承批人急於發展土地利用，也是不可能立即展開。後來的歷史事實也證實了：石排灣蝴蝶谷土地平整工程一直持續了20多年之久，南灣湖一帶填海工程也持續十多年。

承批人單獨負擔苦果

由此可見，「可利用條件」乃發展土地必要前提條件。縱然承批人想要完成土地利用，亦必須等待土地由「生地」變為「熟地」方可。而在土地稱為「熟地」後，承批人必須在每個環節獲得行政當局審批才能逐步開展利用計劃。然而，「土地利用期」及「土地租賃期」卻是由刊登《政府公報》當日就已開始計算。所以，即使因上述各種原因導致土地不能如期完成利用，卻最終只由承批人單獨負擔苦果。

近日社會上有個別聲音認為，因應澳門回歸以來的高速發展，有關法律法規不斷改變及完善，行政當局在審批工作上需時較長，但不應被歸責。

政府應該依法施政，不以發展商利益為優先，並認為在土地資源嚴重不足情況下，土地應用作社會規劃，不應作為私有財產滿足發展商。關偉霖表示，對於上述言論，不免令人哭笑不得。如此荒謬論調，既不合情、也不合理。只要稍微思考就不免令人搖頭發笑。土地緊缺，就應該用作公共用途，那麼交通擠塞，又是否可以將市民的私家車、電單車全數沒收，強制要求只能使用公共交通工具？住房不足，又是否可將市民已入住的私樓統統沒收變為公屋，然後讓全澳市民計分輪候入住？這些都是有利於公共利益的想法。

不區分歸責 不公平

關偉霖說，試問這樣又是否公平合理？相信絕大多數人都認為這種想法不公平、不合理、荒唐可笑至極。土地乃由行政當局批出，與承批人簽訂批給合同，由承批人納租繳稅、支付溢價金，以及大量經濟、人力、物力投入進行利用。因此，對於認為不需要區分歸責，將土地不問情由充公的不公平言論，儘管一笑置之。

關偉霖 土地發展策略協會主席

另有個別聲音認為，即使在土地租賃期內，行政當局存在過錯，如拖延審批等，承批人應在當時就以法律迫使行政當局履行職責，但承批人沒有這樣做，證明承批人存在僥倖心態。二十五年時間是足夠完成土地發展，這是對歷史事實的另一種歪曲理解。

正如馮官所言，雙方都應以善意原則履行批給合同。事實上，很多情況下，承批人都主動配合政府政策實施、更改、讓步於公共利益而延後發展計劃等。如上文提及的石排灣蝴蝶谷，當年配合行政當局提出轉換土地用途、等待新的規劃出台、讓步於石排灣公屋的建設，然後到二十五年租賃期過了，大多數仍然沒有獲得當局發出有效的規劃條件圖；南灣湖也是因世遺景觀因素而被叫停，至今也沒有獲得新的、有效的規劃條件圖。

再說，承批人一直是相信行政當局，且一直以來都支持、配合其施政。過往，澳門政府幾乎從來沒有惡意損害承批人合法權益或故意違反合同內容的行為出現。承批人多年來亦一直透過善意溝通方式，向政府表達訴求。倘若真的如個別聲音所言，只要行政當局一拖延，承批人就無視當時的其他公共因素、社會因素，立刻採取法律行動，迫使政府必須即時履行其合同義務，那才是真的應了某些人口中的「以發展商利益為優先」了。

「 海一居」事件，可說是新《土地法》「一刀切」的最經典個案。 （資料圖片）

不准續期不表示不可延期

二十五時間足夠讓承批人完成土地利用，但前提是承批人在開始計算利用期及租賃期之日就已經獲得熟地、並獲得行政當局各種行政程序審批配合、沒有其他客觀的外在因素干擾的情況下，才能如某些人的「理所當然」般完成利用。如果某些人非得糾結在「二十五年」這個數字上墨守成規的話，那麼也應該需要審視具體原因，倘若真的因為行政當局或是一些客觀不可抗力因素而導致土地延誤發展，應該補回這些延誤時間予承批人。正如馮官所指出的：「續期及延期是兩個不同概念，法律不允許續期，並不表示不可延期，尤其是補償因行政當局因而拖長之時間」。

其實，除了馮官這份《落敗票聲明》外，這幾年來不斷有法律界聲音清楚表達現下的新《土地法》存在的問題：終審法院院長岑浩輝、律師公會主席華年達大律師、曾身兼立法會議員的歐安利大律師、唐曉晴大律師等資深大律師、熟悉法律、研究法律、執行法律人士、中級法院對於澳娛位於竹仔室斜巷土地的裁決書等，都反映了新《土地法》的問題。

過去，承批人一直都是抱著最大善意，與行政當局進行溝通、協調，反映訴求。而且一直相信行政當局必定會及時地「撥亂反正」，及時檢討新《土地法》，不會「一刀切」處理土地問題。