負債達13年來高峰

今年下半年內地房企將迎來還債高峰，房企負債已經達到了13年來的高峰位，而內地融資環境已由昔日的寬鬆轉為緊縮，房企境內信用債、非標融資等管道都遭到堵截，融資難度明顯增大，房企借錢困難。業內人士預計，中小房企在2018年將面臨困境，不排除有企業被兼併。 （文：胡夢然）

內地房企負債率已經達到了13年來峰值， 為2005年以來的最高位。（互聯網圖片）

數據顯示去年全年內地有136家上市房企平均負債率達到79.1%，房企負債率已經達到了13年來的一個高峰位，為2005年以來的最高位。其中，總有息負債超過千億元的房企有14家。海通證券的報告也顯示，存續地產債中2018年需要償付的規模為1,613億元（人民幣，下同），是2017年的2.3倍，在接下來的2019年至2021年需要償付的規模分別為2,807億元、3,998億元及4,037億元，規模之大史無前例。

之所以有如此之大的償還壓力，是因為2015年下半年和2016年房企曾借著內地的政策紅利大規模「積草囤糧」。2015年初公司債發行難度被降低，一些大型房企的發行利率一度低至3%，房企債券融資需求由此得到釋放，發行規模出現大爆發。而這些債券從今年下半年開始將大批量到期。面對即將到來的還債高峰期，房企還想以低利率融到資卻已不是易事，甚至連融資本身也受到了諸多限制，以往借舊還新的招術已不靈。

監管房企發債態度更審慎

在近來內地房企債務違約的風險加持下，大型房企的發債管道也在收緊，內地監管層對房企發債的態度更加審慎。同策研究院對40家上市房企進行了監測研究發現，今年5月，這40家房企完成融資金額環比4月下降41.43%，融資總額為近一年最低。同時，房企海外融資額同樣大幅下降。數據顯示，5月份外幣融資總額環比上月外幣融資總額376.12億元下降了75.21%。有業內人士表示，目前的房企融資利率超過了15%，這還是針對大型房企，中小房企根本鮮有能獲得貸款的。

目前的房企融資利率超過了15%，這還是針對大型房企，中小房企根本鮮有能獲得貸款的。 （互聯網圖片）

負債纍纍或重新洗牌

債務逼壓下，融資成本更高，無論是大型上市房企還是規模較小的中小房企，都面臨著償還債務的問題，大房企還可以變賣資產籌錢；中小房企則隨時都有傾覆的風險。上市房地產公司中弘股份近期就陷入了債務危機，擬出售海南如意島項目緩解債務危機。中弘股份16日發布的公告顯示，截至公告日，該公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為43.19億元，全部為各類借款。背負40多億元債務的中弘股份可能成為內地有史以來第一家因為債務無法兌現而倒閉的房地產公司；而同為上市公司的華夏幸福則通過大規模賣股權，引進合作方，化解資金難題。

無論是中小房企還是年銷售額超過千億甚至兩千億的大型房企，都面臨著資金鏈安全的考驗。 （互聯網圖片）

不難看出，無論是中小房企還是年銷售額超過千億甚至兩千億的大型房企，都面臨著資金鏈安全的考驗。這還只是眾多房企生存現狀的一個縮影，更多的房企採用了「降薪」、「扣獎金」及「賣項目」等方式苦苦維持。有海外評論人士表示，內地房企因限售，賣房回款比較艱難，資金全面承壓。內地房企破產重組、重新洗牌的局面正在到來。

下半年或現「違約潮」 內地置業警惕中小房企

資金是房企的命門。同策諮詢研究院資料顯示，5月份40家典型上市房企融資金額共計451.17億元（人民幣，下同），環比減少41.34%，創一年來新低。融資額降低的同時，內地房企的融資管道收緊，融資成本抬升。

與此同時，接連曝出的債務違約事件也給行業敲響警鐘，Wind統計資料顯示，2014年共發生6隻債券兌付違約，2015年共發生23隻債券兌付違約，2016年共發生78隻債券兌付違約，2017年共發生49隻債券兌付違約，2018年1至5月債券違約持續發酵，已發生21隻債券兌付違約，涉及12家發行主體，涉及違約金額184.01億元。而具體到房地產行業，據內媒報道，近日雲房集團持股51%的子公司京鵬地產，出現對重慶國際信託股份有限公司三億元債務到期未償付的情況。另有中弘控股、恒盛地產在內等多家房企被曝出債務違約，其中魯商置業因資金問題被交易所問詢，此後市場瘋傳天津房產集團也可能出現到期債務難以及時還款的情況。業界人士稱，房企債務違約的事件，今年還可能會發生。2018年是房企近幾年以來少見的資金短缺年，在金融去槓桿的背景下，開發商的資金面臨著巨大考驗。

有專家提醒，接下來或將出現房企違約潮，在這種情況下房企最易跑路，手上的項目也極有可能「爛尾」，下半年有意上車的買家，對實力較弱的中小房企需提高警惕。另一方面，考慮到大部分房企急需資金回籠，下半年房企也會選擇降價進行促銷走量，以解決其自身集中到期的債務問題。