買日本樓 收租要謹慎

相對於其他亞洲國家來講，日本政治及經濟都稱得上穩定，對亞洲其他國家的富裕階層來說有一定魅力，所以日本旅遊業蓬勃，因此潛在的居住需求亦龐大。而早前日本國稅廳發表的報告指出，受旅遊業擴張及市區更新發展項目增加推動，日本土地價格連續第三年上升，這對於留意海外市場的投資者來說是一個可見收益的投資。然而上個月日本民宿銳減近八成，想買樓收租的買家入市前要更加謹慎。 （文：蘇祺）

日本地價已從2013年以來，連續五年保持上升走勢。 （互聯網圖片）

根據「日本土地價格」數據，日本地價連續三年保持上升態勢，去年地價增長率為6.28%。地價上漲，樓價自然亦水漲船高，包括東京、神奈川、千葉及埼玉縣的南關東城市圈為例，這些地區的樓價已從2013年開始出現上漲，東京的樓價指數已恢復至2000年的水準。日本三大城市圈的樓價水準，相對2010年已出現較大幅度的上漲，漲幅均達三至四成。日本樓市發展向好，與該國經濟增長好於市場預期有關。

日本去年全年GDP按年增長1.7%，創下2014年以來的最好水準。此外，據日本總務省資料，日本失業率逐漸下降，就業充足令人民消費能力提升，可見經濟向好，從而帶動日本樓市。此外，2020年東京奧運亦會推動東京樓價上行，近年每年當地樓價都錄得8至10%的升幅。

日本新民宿法生效後當地房源減八成

早在上個月推出的新民宿法一度被認為是令私人民宿及Airbnb這類型的短期出租單位合法化的商機，不過在新法還未正式實施前，Airbnb就已經下架了平臺上約八成，將近5萬個日本房源。當地地產代理指出，新法實施後，不少準買家都對盤源十分小心，但開放式單位供應明顯增加，放盤量同比增加近兩成。但隨著部分民宿成功申請牌照，料供應到暑假時會逐漸回升。

Airbnb就已經下架了日本平臺上約八成，將近五萬個房源。（互聯網圖片）

日本買樓前風險提示

事實上，在日本買樓亦有一定風險。首先，日本總務省每五年會公布全國住宅空置率一次，對上一次於2013年，當時日本全國住宅數量共6,063萬戶，但家庭數目僅有5,245萬戶，空置房達818萬夥。據日本野村總研預測，今年的日本房屋空置率料超過一千萬間。那麼這種大量老舊空屋無人居住，加上新樓年年落成專吸當地租客的情況下，投資者購買的二手單位是否容易出租就值得思考了。二，日本少子化人口老化趨勢嚴重，去年的出生率僅達1.43%，對於日後單位出租問題，投資者需要審慎一番。

今年的日本房屋空置率料超過一千萬間。（ 互聯網圖片）

主文提到的新民宿法，在該法規定下，民宿每年只可以開業180天，部分地區如中野及新宿，更只許於周六及日營業。大阪雖可全面經營，但卻禁止道路不足四米寬的區域經營。京都則只允許民宿於每年的1至3月中營業。另外，在日本置業後，業主每年均要交付「固都稅」，以及涉及每年租金收入的「所得稅」，因此在購買之前，投資者需要非常審慎投資價值，並仔細思考計算回報率，更要將目光放的長遠點，考慮東京奧運過後日本樓市的走勢情況會是如何。

日本中心區域租金回報穩定

在日本，土地一般是永久業權，地價會累計升值，但如果單計建築物本身，銀行或估價公司每年的估值卻因折舊下跌。但日本近年不動產的價格自2013年開始便不斷上升，可見日本的地價增長速度每年都大過建築物折舊的跌幅。自去年起，在日本投資量較前年大幅增加，根據世紀21中華物業（東京）中央資料庫，從2013至2015年這3年間，300萬元港幣以下的日本單身公寓佔比較大。2016年至2018年，500萬元港幣以上的一戶建（獨立屋）投資佔比較大，可以看出投資的目標升級不少。

日本的地價增長速度每年都大過建築物折舊的跌幅。（互聯網圖片）

如果不考慮在當地居住，投資者一般將在日的單位出租，日本的表面回報率大概是5.02%左右。正常一個單位用長期租約出租，與物業出租率及位置有關外，物業狀況、樓齡及單位本身的設施和間隔都有很大的關係。基本上對於日本的租金回報率來講，愈舊愈偏遠的房子租金回報率愈高。但樓齡太舊的單位雖然租金回報率高，管理費及維保費一樣高昂，而偏遠地區的單位升值能力則大不如中心區域的單位。因此計算下來，還是市中心地區的單位投資比較穩定。

計算下來，還是市中心地區的單位投資比較穩定。（互聯網圖片）