早前珠海揚名集團欺瞞業主，隱瞞已出售商鋪早已被抵押的事實，導致逾50名本澳苦主損失約人民幣3,000萬元，相關款項一度追討無果。除商鋪外，商品住宅、寫字樓等物業糾紛在內地也不少，不由得讓有意在內地置業的人心生猶豫。好在內地相關法律法規也已在逐步完善，前幾日《珠海市商品房預售資金監管辦法》正式施行，意味著預售金監管從此將更加規範有序。 （文：胡夢然）
前幾日《珠海市商品房預售資金監管辦法》正式施行，意味著商品樓預售金監管從此將更加規範安全。 （互聯網圖片）
為規範開發商對商品樓預售資金的收取使用行為，避免開發商跑路和項目爛尾等情況。《珠海市商品房預售資金監管辦法》（以下簡稱《辦法》）已於15日起正式實施。新出臺的辦法規定了包括定金、首付款、分期付款、一次性付款及銀行按揭貸款及住房公積金貸款等商品樓預售資金，都將受到政府管理部門監管，確保專款專用。
開發商在申請預售許可證前，被要求在商業銀行設立預售資金專用監管帳戶，並與建設行政主管部門、監管銀行等管理部門簽訂商品房預售資金監管協議。在預售交易過程中，買家無需將款項交由開發商，而是直接將款項存入商品房屋預售資金專用監管帳戶，避免了以往買樓款項用處不明，開發商攜款跑路等行為。且在預售後，各銀行發放的按揭貸款必須直接劃入該商品房屋預售資金專用監管帳戶內，不得直接劃扣給房地產開發企業或挪作他用。
買家直接將錢存入商品房屋預售資金專用監管帳戶，避免了以往買樓款項遭開發商挪作它用等行為。 （互聯網圖片）
預售資金按工程進度撥款
本次新規很大程度上杜絕了以往開發商的違約行為，可以說從監管到懲處方法都非常全面。辦法指出對於地產開發企業不按規定繳存、使用預售資金的，由建設行政主管部門責令限期改正；情節嚴重或逾期仍不改正的，建設主管部門除按法律法規進行處罰外，可暫停該開發商在本市所有開發項目的預售，將其違法違規行為予以公示，並記入企業信用信息系統。同時辦法明確商品房屋預售資金專用監管帳戶內累計進賬總金額原則上按10%預留，90%撥付，並按照建設工程進度，實行分步解除監管。
拒絕「抵押貨」 內地置業先查證件「他項權」
由於內地樓市的調控，讓開發商資金鏈壓力愈來愈大，尤其是中小房企。這種情況下，若有意在內地置業，勿盲目聽信仲介「搶到就是賺到」，務必自己多留個心眼。近期內地發生的多起欺瞞業主房產已抵押的案例，據內地《擔保法》規定，開發商若將期房（樓花）的土地抵押，抵押後土地上新建的建築物不屬於抵押物。開發商將土地或房屋進行抵押，均須到房地產管理部門做抵押登記。若是期房，開發商將在建項目的土地進行抵押，登記機關會在開發商的《土地使用證》上進行標識。若是現房，開發商將建成的房屋進行抵押，登記機關會在產權證上作他項權利記載。
因此，買家如果在買樓時堅持要求開發商出具有關證書的正本，基本上就能了解自己想要購買的房屋的抵押情況了。而買家有權要求開發商出示所購房產的有關證件，即國有土地使用權證和房屋權證，看在證件的備註欄中有無作他項權利記載。若購買的是二手樓，可以到當地有關房產部門查詢相關檔案，房產部門備有房產檔案，每處房屋的抵押、買賣等都可以查詢到。也要注意查看產權證上的「他項權」的位置，如果房屋抵押過，「他項權」一欄會有登記。
一般情況下以上做法可以查到房屋是否有抵押行為，但沒有查出問題也並不能完全說明此房沒有被抵押。如正在銀行辦理抵押手續中的房屋，資料還未送達到房管部門。保險做法是在買賣合同上中約定好，如因抵押等行為導致房產無法正常過戶的處理方式。一旦出現任何問題，購房合同就是維權的法律依據。
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