北上深商品樓供應減少

此前內地住建部提出爭取使熱點城市的公租屋、租賃住宅及公有產權住宅用地在新增住宅用地供應中達到50%以上。而據不完全統計，近一個月來已有深圳、北京等地在今後住宅供應中為支持租賃住宅劃定了明確比例。比起此前密集使用的限購限售等手段，近來內地樓市調控較以往更加重視供給端的結構調整，積極擴大「有效供給」，加上日前內地媒體《中國證券報》頭版評論文章指，整治樓市亂象不能留「死角」，下半年要加大對樓市亂象懲處和治理力度，預計下半年內地樓市調控思路整體會發生變化。 （文：胡夢然）

近來內地樓市調控較以往更加重視供給端的結構調整。（互聯網圖片）

中國證券報昨日頭版評論文章稱，展望下半年，內地樓市調控應堅持「房住不炒」基調精準施策，對操縱房價房租、捂盤惜售、哄抬房價、違規提供「首付貸」及房地產「黑中介」等樓市亂象，要加大治理力度，懲處違法違規行為。目前來看部分熱點城市仍存一定的房價上漲壓力，如果再加上某些違法違規亂象的「推波助瀾」，則有可能放大房地產市場的泡沫和風險。

限售已成為各線城市的主要調控手段，但從調控結果來看並不盡如人意。（互聯網圖片）

今年上半年，內地地產政策調控強化與擴圍並存，據中國指數研究院統計數據，截至6月底有超過50地級以上城市出台調控政策，這還是不算上常規性監管政策的數據。其中約有11個城市出台限購政策、23個城市出台限售政策，顯然限售已成為各線城市的主要調控手段。

但從調控結果來看並不盡如人意，數據顯示內地房地產樓市第二季度又有所回暖，5月商品住宅銷售面積及金額更是創2017年7月以來新高。龍頭房企上半年成績依然可觀，TOP100房企總體銷售規模近人民幣4.6萬億元，同比增長36.5%。中原地產首席分析師張大偉對此表示，樓市調控應當注重「調和控」兩方面，一方面要控制市場情緒和預期，另一方面更要調整住宅供應結構，增加有效供給，部分城市只注重了「控」而忽視了「調」，這是市場過熱的主要原因。

而在今年5月，住建部發布通知明確要求各地要有針對性地增加住宅和用地的有效供給。通知指出熱點城市要大幅增加租賃住宅、共有產權住宅用地供應，確保公租屋用地供應爭取在未來幾年內公租房、租賃住宅和共有產權住宅用地在新增住宅用地供應中的比例達到50% 以上。

一個月內五地樓市調整供應結構

通知發布後，短短一個月內有五個地方調整供應結果，而北京與上海在去年就已在供地規劃中體現出了調整住宅和用地供應結構的思路。通過對比北京、上海及深圳未來一段時間內不同類別新增住房的比例發現，普通商品住宅佔比均下降到40%左右，同時政策性支持住宅及租賃住宅的比重均有所擴大，其中深圳人才房、安居房及公共租賃住宅在新增住宅用地佔據比例共達60%。

中國指數研究院有關負責人指出，目前一線城市住宅供應結構特點已非常明顯，將形成普通商品住宅、政策性支持住宅及租賃住宅4：4：2的供應體系。預計未來對人口增長顯著的一線城市和強二線城市具有參考意義。長江證券趙偉團隊亦指出，自今年5月以來新一輪地產調控與以往不同，調控重心來看，本輪調控較以往更加強調供給端調整，一方面要求增加住宅土地供應，另一方面要求住房供應結構優化、更大限度地滿足剛需。

上半年內地新樓調控加辣 多地現一二手樓價格倒掛

2018年上半年，內地多個城市紛紛推行嚴厲的調控政策。新樓市場普遍受到限購、限價及限貸等抑制性政策，在此基礎上，部分城市一二手樓價格「倒掛」現象嚴重。以北京為例，今年上半年北京市新建商品住宅共網簽10,790套，比去年下半年的14,076套下降23.34%，降幅比例較大。上半年新樓成交均價為每平方米43,198元，比去年下半年均價的45,879元減少5.84%。與此同時，上半年北京全市二手住宅網簽總量為76,640套，比2017年下半年增長57.6%，在半年走勢上結束了2017 年的兩連降，價格方面一直維持在每平方米5.5 萬元至六萬元之間。

整體來看，上半年北京一二手樓價格持續「倒掛」。業內人士指出，這主要是因為北京已經步入二手樓時代，新樓基本位於五環以外的遠郊區縣，所以價格較市中心的二手樓更低。從上海、杭州、南京及蘇州這幾個城市的一二手樓市場來看，同一城市同一區域、同一地段也普遍出現價格倒掛。對廣州黃埔區、上海靜安區及北京密雲區等20個城區資料分析結果顯示，新樓二手樓價格差在每平米三千元至六千元不等。上述業內人士認為，這種現象主要是政策調控所致，因為政府對新樓的調控更直接，力度更大，而二手樓價格更多是買賣雙方在市場交易中形成的，政策的影響相對更小。

新樓市場受限購限售等抑制性政策影響，部分城市一二手樓價格「倒掛」嚴重。 （互聯網圖片）