背後有不少不為人知的辛酸

特區政府宣佈收回南灣湖A、C及D區共16幅臨時批租期屆滿但仍未完成利用土地，土地承批人批評政府做法不公，指出土地多年未能發展，背後有不少不為人知的辛酸。土地管理發展策略協會主席關偉霖表示，本澳上世紀80年代末、90年代初期經濟低迷，政府財政儲備虛空，為了澳門能順利回歸祖國，中葡聯合聲明設立了中葡土地小組，規定每年可批出二十公頃土地（包括填海地及未開發用地，如石排灣區及南灣湖等土地）。有關的批地所得扣除成本後，由澳葡政府及日後成立之澳門特區政府平分，用以作回歸後特區政府之財政儲備。

土地發展策略協會主席 關偉霖

在此背景下，很多愛國愛澳的企業家，當中不乏商界翹楚、愛國人士、歸僑等，在即使明白所獲得的批地屬於未開發用地，以及於短期內無法立即進行利用的土地的情況下，仍然願意出錢、出力，助力澳門順利回歸而向政府申請批給土地。其中，南灣湖一帶二十多幅及石排灣十多幅土地均是在上述的時期進行簽訂的。無奈地，回顧這些土地廿多年的歷史，土地承批人一直沒有獲得完成土地利用的機會。

在當時的社會環境下，百廢待興。政府財政緊拙，期望能透過土地批給，獲得大量的財政收入的同時，亦期望透過承批人的投資，振興經濟。因而有關的批給合同條款，只是順應一些既有的框架擬定、簽署。而且，在簽訂之時，根本沒有可利用的土地（如南灣海域或石排灣山體等）。

就南灣海灣發展計劃而言，批給合同內設定的多達十多項的特別負擔，包括填海造地、建兩個人工湖（現南灣湖及西灣湖）、以及南灣A、B、C、D、E區的一體化基建工程、包括由媽閣至皇朝的排汙廢物處理系統、電力、自來水、電訊網絡、興建長達接連五個區域的道路等，換言之，土地承批人包攬此項澳門有史以來最龐大的創建，整個計劃之浩大，實是當時的澳門前所未有。

土地承批人亦為此繳付溢價金超過40億澳門幣，連同上述的整個計劃的造價，斥資達110億澳門元（見1993年7月9日澳門及香港報章），相當於現時過千億澳門元，工程耗時約十年，直到澳門回歸時期才陸續竣工。然而，其批給合同之租賃期的訂定，是由刊登公報之日已起計。換言之，當承批人完成上述之特別負擔後，租賃期只剩大約15年。

2001年-2004年，當南灣湖B、C、D區的土地發展具備條件展開，特區政府開放賭權，土地承批人讓出所有B 區的珍貴批租土地，以配合政府開發博彩業。特區政府承諾日後將會批出一幅或一幅以上，位於南灣湖C、D 區的土地，或具同等建築面積及建築能力的區域或土地作為補償，但至今仍未兌現。

2005年-2007年，政府發出南灣湖多幅土地之街道準線圖。承批人入則，申請發展土地項目。期間，澳門成功申請世界文化遺產。於2006年，政府廢止了原有的規劃，並表示將會重新規劃南灣湖C、D區，導致有些在發展建設中的土地（例如嘗試打樁，獲得工程準照，編製計劃，批則等）均被政府叫停。叫停原因是南灣湖新規劃需配合世界遺產等等。

2006年-2016年這十年間內，土地承批人不斷詢問特區政府，懇請盡快公佈新的南灣湖C、D區規劃，以重啟發展項目。但至今這片土地的新規劃仍未發出。

（詳情可透過以下網頁瞭解：http://www.namvan.com.mo）類似的情況亦同時發生在同期獲批的石排灣蝴蝶穀十多幅土地。當地是一片岩石山體，海拔高達40-50米。

承批人必須等待山體變為平地、完善有關的水、電、道路等基礎配套設施後，才能進行土地利用。

1993年，政府主動提出更改土地用途由工業變為住宅。並表明需要展開全新的規劃研究。同時，政府委託協力廠商工程公司進行土地平整工程，平整工程歷時近廿年。

2009年，政府在新聞發布會首次介紹「石排灣都市化規劃」及「石排灣公屋」計劃，並推行「公屋先行」，優先興建公屋。

2015年，大部分的石排灣批地已經或即將屆滿，政府已經陸續地刊登政府公報，宣告土地批給合同失效。但政府從來沒有發出「規劃條件圖」予絕大多數承批人發展，即使承批人多年來不斷申請，以及向政府表達訴求。

2017年，政府啟動了對失效土地的收回程式，要求石排灣工業區的承批人遷離土地。

從上面簡略的歷史可以清晰地看到，大量的臨時批給土地不能如期完成利用的原因，可主要歸納以下五個因素：

1.需填海造地/土地平整、土地欠缺基建設施

2.政府廢除、修改土地用途、規劃

3.政府部門對於建築計劃的審批過於冗長

4.世遺景觀保護

5.規劃遲遲未能定案等

可以說，過去廿多年，土地因客觀因素導致不能完成利用的，屬於社會普遍現象，能夠完成發展、利用的，才是個別現象。政府在其官網上亦公開說明存在大量不能歸責於土地承批人的個案，大家可登入土地工務運輸局網頁下的土地諮詢網查閱詳細內容：https://www.dssopt.gov.mo/zh_HANT/home/publicInfo/id/171。

承批人對於政府在已經明知土地不能按期完成利用不可歸責於承批人的情況下，仍然強行地要求承批人遷離，交出土地，並沒收已經投放在計劃上一切的做法深感無奈。

現時最大的問題是，面對新《土地法》條例，即使承批人向法院進行司法訴訟，所得的結果可以預見將如早前的澳娛位於竹仔室斜巷一幅土地的判決。法院判決承批人上訴得值，土地不能如期完成利用並不是承批人的錯，但法院仍必須遵照現行的法律進行執法，按照目前的法律規定租賃到期的「臨時批給的土地不可續期」，而必須「依法宣告」土地批給合同失效。並且，依照新《土地法》有關的條例，土地承批人無法追討已經繳付的溢價金、地租、地稅，以及已經投放於土地發展計劃的一切支出。

同樣值得重視的是，政府2009年展開排查的113幅土地，當中的絕大部分已被宣告批給失效，部分已經被收回或正在進行收地程式。那是否表示在這113 幅土地以後就不會再出現這種現象？我們相信新土地法對社會的衝擊影響還會繼續發酵加深。新《土地法》中還有一些條文，例如對於「土地利用期」方面設定的一些限制、又或是對於批給土地面積方面的限制等，都會在日後的施行的過程中，遇到各種各樣的不合理現象。然而，令人擔憂的是，社會各界對這一點尚未有深刻的認識，就如之前對「臨時批給不可續期」的認識沒有太大的關注一樣. 倘若政府對於法律存在的這些不完善之處，聽之任之，不加以完善，導致土地問題日積月累，長此以往恐將影響社會和諧，不利於社會長遠發展。

時至今時今日，承批人仍然相信澳門是一個有公理的社會。澳門擁有健全的法治體制，擁有開明民主的行政主導；仍然願意相信，政府及社會必然會還承批人一個公道。只是現下，必須找到一條適當的道路，開啟這扇公義的大門。眾多承批人歡迎社會各界出謀獻策，只要是能夠公平、公正、不涉及公眾利益衝突的方法，眾多承批人必將樂意聽取，亦懇請政府、立法會能夠正視有關土地問題，不能「一刀切」地收回土地，而應該將“過期不能完成利用的土地”釐清責任誰屬，區分對待，並立即對有關的法律進行檢討改善。

最後希望政府就歸責與不歸責進行區分，對不歸責的投資者補償一定的時間進行發展，以保障投資者所應得的權益。