消化周期少於11個月

內地樓巿除了政策調控，過去三年多時間都在努力去庫存，最新數據顯示內地100個城市的住宅庫存規模持續下跌。上海易居（博客）研究院監測，截至今年3月底，100個城市新建商品住宅庫存總量不足5億平方米，其規模相當於2013年3月份的水準，即庫存規模回到了四年前。而100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.5個月，較早前有所下滑。

截至今年3月底，內地100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.5個月，較早前有所下滑。 （資料圖片）

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年首季度，100個城市住宅庫存相對不足，預計二季度購房收緊政策概率加大，屆時將緩解庫存不足的矛盾。具體來看，截至2018年3月底，100個城市中，有75個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中廊坊、杭州及保定的同比跌幅較大，跌幅分別為49%、48%和45%。75%比例的城市出現了庫存同比下跌現象，進而促使百城庫存規模出現下跌。目前看來，已經連續下跌32個月。

嚴躍進表示，由於全國各地對新建住宅預售證管控嚴厲，尤其對高價盤的預售定價水平線，開發商若評定為難以盈利，則會拖延入市時間，導致房企推盤節奏減緩，至今尚未明顯加快，預計接下來有些房企「抗不住」則會主動降價。此外，當前市場交易並沒有大幅度反彈，成色相對不足，甚至還低於1月份的交易水準。這和樓盤供應量相對偏小、各地購房政策依然從緊等因素有關。

消化周期已變短

市場供求不平衡局面下，有內媒媒體指出，杭州等核心二線城市出現「搶房」現象。有個別項目由於預售證最高預售價格大大低於項目周邊樓盤市場售價，因此出現推幾百套房源入市銷售時，卻有數千人排號「搶房」現象。事實上，由於當前100個城市住宅庫存相對偏低，即使調控政策趨緊，但消化周期距離庫存高位時已經變短。據上海易居研究院監測，截至2018年3月底，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.5個月，這也意味著市場僅需10.5個月的時間就能消化完這些庫存，該數值相比2 月份10.6 個月有所下滑。

100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.5個月。（互聯網圖片）

嚴躍進表示，一線城市的去化周期甚至比二線城市、三四線城市要大，已經增長到壓迫房價下跌的程度，因此出現一線城市房價指數率先下跌的現象。另有分析人士認為，未來部分樓價上漲過快、庫存偏少的城市，補庫存的空間依然較大。

內地提高按揭息率 業界料減價促銷

中國國家主席習近平曾有一句話，「房子是用來住的，不是用來炒的」，令內地有發展商開始抵不住壓力而要減價促銷。內地銀行已逐步收緊按揭，已經影響到地產商，預料將會有一輪樓市減價潮。皆因銀行按揭貸款速度愈來愈慢，地產商的回款速度也愈來愈慢，感覺日子並不好過。內地農曆新年假期之後，各地銀行都上調按揭息率，同時用於按揭的額度也開始緊張，放款周期延後。

目前主要城市的按揭利率在10至20厘之間。就以北京來說，大部分銀行已經將首套房貸款利率定在基準利率加5至10%，主要是基準利率加10%，只有個別優質客戶才能有基準利率加5%的優惠。以100萬元（人民幣，下同）貸款為例 ，按基準利率計算每月要供款5,307元，如基準利率加10%，每月就需要還款6,075元。

不難發現，內地政府希望透過按揭政策令買樓難度上升，買家需求減少，從需求入手令樓市降溫。中原地產首席分析師張大偉表示：「房貸是影響房價走勢的重要指標之一，收緊房貸疊加房地產調控政策，對約束房價上漲、抑制『炒房』的作用更為明顯。」

內地提高按揭息率，達到樓市降溫的效果。（互聯網圖片）