內房境外融不停

內地融資渠道日趨收窄，內地房企海外融資額度近年明顯增加，今年年初有多家房企密集發布境外融資計劃，當中不乏碧桂園、龍湖、時代地產及富力等知名地產商。有業界人士表示，在樓市調控大趨勢下，房企境內融資環境繼續低迷，融資總量在減少，房企愈來愈關心資金鏈安全，在境內融資收緊的情況下，海外融資愈來愈受到重視。

內地融資渠道持續受阻，今年年初內地房企密集發布境外融資計劃。 （互聯網圖片）

今年1月上旬，時代地產宣布，擬進行有擔保美元定息優先票據的國際發售。龍湖地產公告稱，公司成功發行共八億美元優先票據；龍湖稱，此次美元債的發行，將令龍湖地產的借貸成本進一步降低，債務結構進一步優化。另一房企巨頭碧桂園也宣布，建議向機構投資者發行美元優先票據。而同樣公告表示要發行優先票據的，還有富力地產。僅1月上旬，各大房企公布的境外計劃融資規模已經超過20億美元。

今年1月上旬，內地各大房企公布的境外融資計劃規模已經超過20億美元。（互聯網圖片）

面臨境內融資環境的變化，許多中資房企不得不重返境外資本市場。據中原地產研究中心統計資料顯示，2017年全年，內地房企境外融資合計388.6億美元，與2016年全年的140.6億美元相比，大幅上升176%。若加上今年1月份上旬的幾筆美元債，2017年至今，大陸房企境外融資合計已超過2,590億元人民幣。

去年內地房企境外融資合計388.6億美元， 按年大幅上升176%。 （互聯網圖片）

今年內房資金壓力大

先前房企獲得來自各種管道的低價資金，是支撑內地2016年房地產市場噴發式增長的主因之一。但2016年9月底以來官方的多輪調控，讓房企發債等管道不斷收緊，2018年可能成為近四年來房企資金壓力最大的一年。有專家分析指出，內地房企債券再融資最大的壓力是2020年，但若投資機構出於房地產行業資金鏈緊張，可能會出現違約的擔憂而選擇回售，那償還壓力可能會提前到2018年或2019年。

2018年內地房地產行業資金面中性偏緊，壓力點或在下半年。 （互聯網圖片）

中小房企面臨考驗

展望今年，有業界人士表示，2018年內地房地產行業資金面中性偏緊，壓力點或在下半年。下半年行業將步入公司債到期高峰期，不排除個別中小房企面臨資金鏈壓力。因此，2018年更多中小房企將面臨考驗，收購兼併市場將存在大量機會，行業並購整合浪潮將延續。

部分內房發行永續債 旨在追求現金流

隨着調控一再深入，內地房企的融資渠道全面收緊，不少內地房企轉向發行永續債。永續債也叫無期債券，最大特點就是利率通常具有調整機制，在一定時間內不贖回的話，其利率就會隨著時間水漲船高，會很大程度加大發行方財務負擔，並以此來彌補投資者的損失。

儘管諸多的房企為追求現金流，都不惜發行巨額永續債，但其暗藏的風險後果、和推高房企負債率的現實，都是顯而易見的。但有業界人士表示，儘管永續債後期利率會提高，但在其他融資渠道關閉下，永續債方式的確是房企大額融資的首選，畢竟初期的利率僅比公司債高出一至二個百分點。而且克爾瑞也統計，發現債務規模與銷售規模呈現正相關。

內地房企的融資渠道全面收緊，不少內地房企轉向發行永續債。（互聯網圖片）