第十三／二0一七號法律修改《民法典》不動產租賃法律制度（俗稱《新租務法》）的新規定，將在下月18日生效。
當初七項條文當中的五項經討論後通過，包括強制公證認定、延長租賃關係存續期至三年、引入租賃爭議仲裁中心等。
但調刺地議案中的關鍵設立租金最大調整系數卻不獲通過，這卻大大令「延長租賃關係存續期至三年」一項的效果大打折扣。在現時的《租務法》下，如果租賃開始至合同期滿或至其續期期滿不足兩年，出租人則無權在期滿時單方終止合同。
《新租務法》將現時的兩年改成為三年，以保障租戶的權益。這項對一些中小企來說的確不錯，皆因很多公司開業準備如裝潢工程、申請牌照等均需要花一年多時間，若租約有三年時間，變相令經營更可以減低租金波動的風險。但在設立租金最大調整系數的條文不獲通過的情況下，如果業主大幅加租，租戶最終也敵不過也要搬離，所以承租人的租住權益有多少保障，實在難預料。
《新租務法》另一亮點是引入租賃爭議仲裁機制。本澳現時處理租賃爭議的唯一法律途徑是透過司法訴訟，但訴訟程序繁複冗長，法院要排期審理，而法院裁判後仍有可能上訴。而新法引入仲裁機制，讓居民在解決租賃爭議的方式上有多一種選擇，簡化解決爭議的程序本是好事。
但在新法下的仲裁機制卻屬自願性質，試問代入「租霸」思維，你會自願去接受仲裁嗎？所以仲裁機制對解決令人頭痛的「租霸」問題幫助不大。
《新租務法》本旨是重整市場秩序和完善現行租賃制度，但思前想後對租賃市場的影響的確不大，反而可能產生其他問題。從當初法案中設立租金最大調整系數的建議可看得出來，政府相信「有形之手」可重塑巿場。但世界各地的租金管制經驗已得知，租金並不會因為被人為限制而不上升，原因業主可於約滿後不續租，再找另一位能付出更多租金的租客。惟有自由市場才能有效率地調節租金升跌和決定市場供應，有時過份熱心倒頭來只是白做，白白浪費社會資源。
下載APP