作者：劉召
路環竹灣豪園會所申請更改物業用途一事，隨著愈來愈多聲音傳出，真相亦逐漸浮出水面。一顆偷龍轉鳳的種子在萌芽狀態下被曝光，雖然發現及時，種子尚未如益隆事件般，從咫尺方寸，爆增90倍，鯨吞大筆公地，但卻暴露出，培育貪婪種子的土壤依然存在。
8月8日，在獲知發展商私自提交了會所變更物業用途申請后，竹灣豪園部分業主透過律師發表公開信，表示堅決反對有關申請，不能接受該建築物擬變更為酒店用途的結果。同時，也在事件擾嚷數日后，讓大眾更完整地了解到事件全貌。
市民忽略事件危害
從公開信中，可以清晰看到，竹灣豪園會所當初的規劃用途清晰明確，就是竹灣豪園商住樓群項目的配套商業區，屬於竹灣豪園全體業主的公共設施。而在實際操作上，竹灣豪園管理公司，也一直將會所納入公共設施分攤款項事宜，要求竹灣豪園的業主按其所佔份額支付相關稅務責任。
拋開發展商與業主之間的糾葛，筆者更希望從公眾利益出發，檢討此次事件暴露出來的政府部門審批流程及理據的缺陷，以避免別有用心者藉漏洞侵佔公帑及國有土地。
竹灣事件曝光已有數日，但在報刊電台和網絡社交媒體上，輿論關注度並不熱情，對大多數市民而言，事件影響暫時只是局限於竹灣豪園內部，並未影響自身利益；對於傳媒而言，事件更加沒有益隆換地風波那般離奇瘋狂，區區1,655平方米土地，乾坤大挪移，從政府手中巧取豪奪了90倍的優質土地。
益隆事件前車之鑒
但仔細對比，卻可以發現，兩者其實有著驚人的相似之處。其實，益隆炮竹廠，也不是一步登天，直接暴增90倍，而是地塊持有者不斷利用規則漏洞和灰色空間，每隔數年騰挪一次，最終聚沙成塔，一顆種子長成了參天大樹。
益隆換地風波有幾個關鍵點：
第一是政府批租地當私地。益隆炮竹廠地權相當複雜，由多個地塊組成，廉政公署報告披露，原來當中有七成多土地其實是政府批租地，炮竹廠上世紀八十年代停產後，澳葡政府經已宣告批給失效，收回公家所有，發展商根本無權將整塊炮竹廠地皮與政府換地，但主管土地的工務部門竟懵然不知。2001年，發展商順利與政府簽署秘密換地協議，完成第一步大挪移。
第二是地積比率一跳再跳。通過換地洗白土地后，發展商將部分土地出售套現，而剩下的35%左右的土地，則通過申請提高地積比率，繼續變相膨脹。2006年7月，地塊獲工務局放高至最多160米，地積比率由原來的3.5倍增至10倍，由此計算住宅建築面積超過53萬平方米，跟2001年原來批給的18萬平方米相比，名副其實三級跳。但這還遠遠未夠，2007年5月發展商向工務局入則，竟然再次申請加大發展規模，總建築面積再翻一翻，超過96萬平方米。
廉署報告明確表示，在益隆換地事件中，工務部門負有不可推卸的責任。工務部門變更益隆炮竹廠土地價值的計算方式、提高地積比率等重要決定時，並未說明標準或理據，令公眾對行政行為是否公平公正產生猜疑，影響特區政府施政的威信。
工務局重蹈覆轍
回到竹灣事件，會所變更用途的審批權限也在工務局。雖然有益隆事件的前車之鑒，但工務局並未完全吸取教訓。雖然工務局此次並未草率通過竹灣豪園發展商的申請，但依舊是「懵懵吓」。工務局既沒有充分研判會所的土地屬性，也沒有向竹灣住戶公示徵詢意見，就將球踢給了城規會。
其實該申請，工務局就應直接反對駁回。理由充分明確：首先，會所作為公共設施，涉及竹灣豪園全體業主利益，發展商並沒有獨立的申請入則資格；其次，商住用地與商業用地是兩種完全不同的土地用途，商住用地的局部商業配套區域，其土地性質仍是商住用地，不能因為發展商玩的文字遊戲而改變。
發展商對會所的物業標示登記「商業、會所及停車場建築物」，也是基於整個地塊的商住用地大屬性而言，本質還是商住土地。而非像發展商申請所言，只是在商業範疇的具體用途上作小調整，從會所、餐廳用途，改為酒店用途。其實這中間跨越了一個大類屬性變化，即商住用地屬性的配套商場、餐廳規劃區域，變成了獨立的商業用地屬性的商場、餐廳。如此小伎倆，居然還能躲過專職土地管理的工務局的法眼，並順利轉介至城規會討論，真是令人嘖嘖稱奇。
兼聽則明，偏信則暗。益隆事件中政府批租地當私地這種大烏龍，一大原因在於政府與發展商是秘密簽署換地協議，假如事情攤開予公眾監督，料想不管是真烏龍還是假「放水」，事件都無法成行。然而此次竹灣事件，工務局依舊閉門造車，不諮詢不公示，也就難免為暗箱操作、私相授受留下了空間。
竹灣豪園發展商正是抓住了工務局審批流程上不透明不專業，效仿益隆事件在土地性質上玩文字遊戲。而接下來，則是在土地面積上做文章。
竹灣豪園發展商提交的申請中，包括竹灣豪園第三街141號、第158號及第161號，其中只有竹灣豪園第三街第161號屬於配套的「商業區域」，而發展商卻一併申請用途變更。
「還是熟悉的配方，還是那個熟悉的味道。」此次申請一旦獲准通過，或許數年之後，竹灣豪園發展商還會以旅遊市場火爆，需求旺盛，客房供不應求等堂而皇之的理由，申請提高地積比率，加建客房……
並非筆者危言聳聽。提高地積比率在工務局更是如家常便飯，而且無需合理因由。前有益隆事件為證，後來者如嚤囉園超高樓項目，不勝枚舉。翻查資料，工務局曾經於1998年批出嚤囉園地段的街道準線圖，其住宅混合樓宇的限高只有53米，如今卻被放高2.4倍達127米。政府從沒解釋過為何容許放高，只稱該處並沒有法律的規管，亦非位處世遺保護區中。政府既沒有徵集周邊居民的意見，也沒有將環境評估等數據公諸於世。
城規會作用未如理想
為規範在土地使用，政府在2013年設立城市規劃委員會，作為政府的諮詢機構，負責在城市規劃的編製、實施、檢討、修改，以及根據《城市規劃法》發出規劃條件圖等相關程序中發表意見。但在此次竹灣事件中，也暴露出城規會的諸多不足，並沒有對工務局的土地管理工作形成充分的補充檢討作用。
竹灣豪園會所變更用途申請由工務局轉介城規會審議后，城規會亦未能盡到審核義務，草率通過了發展商的申請。
為何說草率呢？
城規會委員陳德勝8月1日在蓮花衛視《澳門開講》上透露了城規會在審議竹灣申請案上的混亂：首先，對於工務局事先未依法公示，城規會一無所知；其次，發展商在正式審議流程開始前，臨時補充資料，打了城規會一個措手不及，導致委員沒有充足的時間詳細研判資料；第三，支持理據薄弱，陳德勝作為支持委員之一，其支持的唯一理由是，擔心會所作為商場、餐廳用途賣予不同業者后，環境衛生難以管理。
前有工務局的瀆職不作為，后有城規會的草率不專業，正是有這樣的土壤，才讓貪婪的種子能不斷的被種下，並汲取社會大眾的資源財富，成就某些投機取巧者的盛宴。
如果不全面提高工務局的審批透明度，不提高城規會的專業度，就會不斷有其他土地業者試圖闖關圖利，類似益隆、竹灣這樣的土地弊案也會繼續滋生。而利益受害者，會是每一位澳門市民。（來論，不代表本報立場）
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