立法會第三常設委員會已完成細則性審議《修改民法典不動產租賃法律制度》（俗稱《租務法》），預計可於下月15日本屆會期結束前，送交立法會大會審議及表決。新修訂的《租務法》法案引入多項修改，包括具爭議的「租金管制」，設立「調整租金幅度設定上限」，調整租金機制的使用，需具例外性及臨時性，基於當時澳門租金市場高企，行政長官可以批示形式，針對某一類不動產（如車位、工廈）或所有不動產制定「調整系數」，而「調整系數」是參考消費物價指數、樓價、人資需求、薪酬調整指數等制定，措施屬短期行為，即加租幅度不能超出行政長官訂定的調整系數。
《租務法》法案建議租金加幅設限、商業單位和住宅單位租約均為三年。（資料圖片）
法案舊文本建議，將商用不動產最短租賃年期由兩年提高至三年，居住用途則兩年不變。新《租務法》改為商用及居住用途不動產最少三年起簽約，其間業主無權單方面解約。法案又引入仲裁機制應對「租霸」，並在簽署合同強制公證租約，房地產中介人曾擔心會增加工作量及費用，政府表示，現時公證署十至15分鐘就可解決相關問題，私人公證員也可從事相關工作。現時租約不需要當面認證，可對照認定簽名，不需要當場認筆跡，故不會影響其工作，費用也不太多，委員會聽取業界意見及政府意見後，認為可行。
統計數據顯示，澳門住宅租賃70%—80% 租予外僱，業主絕大部分為本澳居民。 （資料圖片）
業界指租管複雜應慎重
針對有望本屆立法會會期結束前審議及表決的《租務法》，澳門建築置業商會理事長謝思訓昨日接受本報訪問時表示，政府在經濟循環中保障及維護弱勢社群利益目的是好，但事實上存在諸多複雜之處，冀望立法會及行政當局需要小心處理。該會並非完全反對租務管制，若未能在深思熟慮下對租務實施監管，將會對包括年輕人在內的弱勢群體衝擊最大，建議住宅部分維持兩年租約、租管剔除商業部分以及將住宅、商鋪、寫字樓、停車場、會展場地等市場推出分類指數。
謝思訓建議住宅部分維持兩年租約、租管剔除商業部分及因應不同不動產市場推出分類指數。 （劉艷萍攝）
租金回報率低影響業主
謝思訓認為，租管首先將會減少市場供應，澳門租金回報率僅有1%，而香港則有2%至2.5%，如果業主收租低於市場價，將可能選擇不租或以商業為原則的「揀客」，間接影響本澳年輕人的選擇。總觀多個實施租務管制的地區，其副作用也在凸顯。一般而言，住宅方面，實施租管可能伴隨著業主更高租金起點、更高按金、維修及管理費用的轉嫁等問題。
據2015至2016年統計數據顯示，澳門住宅租賃70%—80%租予外僱，業主絕大部分為本澳居民，租管一出變相等於本地居民要補貼外僱。商鋪方面，因應多以商業原則計數，租賃雙方具有議價能力，一般而言外地不會租管商業。商鋪非簡單以呎租按面積計算，租金往往包括推廣費、管理費、設備費、水電費用等分攤，但若實施租管，也將面臨中小企難租鋪及青年人難創業等影響。
租金調幅指標需分類
法案文本建議商用及居住用途不動產均最少簽約三年，其間業主無權單方面解約。謝思訓認為不夠靈活且缺乏彈性。而針對法案建議租金調升幅度參考通脹、樓價、薪金及就業等因素，謝思訓表示，「結合近兩年相關數據，以上四個指數都係起嘅，如果跟呢四個指數，2015至2017租金冇理由跌，但係也都係跌」，日後法案成為法例後，若以此釐定升幅，恐「分分鐘會出現矛盾」，更多個案需調解、仲裁甚至訴諸法庭。
此外，他還提到，住宅、商鋪、寫字樓、停車場、會展場地等都是不同的市場，每個市場皆有其自身的特徵、供應量和需求，市場浮動軌跡不同，希望政府收集每個市場需求、供應量及價格走勢，推出分類指數。也希望正在立法會細則性審議《租務法》的委員，能進一步完善相關法律草案，以便澳門的租樓人士，特別是年輕人，能夠從這個租務機制得到正面效益。
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