全面檢討房屋階梯政策

近日，社會各界對本澳樓宇市場及房屋政策的討論此起彼落，包括公共房屋事務委員會今年首次平常會議中「細屋換大屋」的激烈討論，亦有議員再次提出優化經屋單位戶型配置，允許個人申請兩房單位等建議。當中最令人關注的，莫過於地產業界發表對現時市況交投量及市場價格的擔憂，並提出透過土地拍賣供應及擴大置換房，以推動都市更新及長遠經濟發展。立法會議員羅彩燕認為新一屆特區政府有必要重新檢討整體房屋政策以及未來取向，應重新審視房屋五階梯的政策的成效，並且應該透過公眾諮詢，收集社會對現時經濟房屋的意見，尤其是考慮檢討放寬經屋的申請門檻、修改定價、考慮是否適度放寬公共房屋市場屬性等，尤其是要因應社會需求善用房屋資源，減低居民經濟負擔，提升出生率，讓經屋法回歸舊法原有「安居樂業」的立法原意。長遠亦可以考慮推動都更公司與私人發展商合作，為私人樓宇市場創造健康可持續發展的條件。

她分折指出，過去十多年來房屋政策的制定和修改，如新經屋法的修訂、設定置換房及暫住房法律制度、房屋五階梯政策等，皆建基於當時樓價持續攀升、出生率以及外圍經濟相對穩定下的環境，甚至一度出現過四萬戶申請經濟房屋的恐慌性申請。然而，經歷疫情後整個經濟環境結構有所改變，過去房屋政策所應對的社會環境出現重大逆轉，當中最大挑戰莫過於出生率的大幅下降、人口老化、外圍負面影響以及市場信心不足下，私人市場價格出現大幅調整，故現時政策明顯未能夠適應現時社會需求以及未來發展。她認為特別是過去房屋五階梯政策的夾屋部分應該作出檢討和修訂，相關的定位和需求與現時社會需求格格不入，若然不作調整，既無助於居民上樓安居樂業，亦無助於私人市場的穩定持續發展。

她舉例指出，一直有意見促請政府要優化T1、T2單位配置，允許個人申請兩房單位以促進年青人生育意願，她個人並不反對相關建議，但實際上可以看到近年經屋申請人數大幅減少，甚至出現滯銷狀況，故此即使政府調整和增加T2比例，其作用亦不會太明顯，問題在於新經屋法修訂之下，徹底剝離了投資屬性，且附屬許多嚴格苛刻的限制條件，而且新一期經屋定價攀升，對比私人市場距離有所減少，市民自然有更多的選擇和考量，從而大幅減少其申請購買意欲。

她強調，申請大幅減少並不代表社會不需要經濟房屋，而且上屆政府將滯銷經屋單位回收，轉化為社屋單位，雖然算是意義上的善用資源，但亦側面反映出經濟房屋政策經已不能夠適應社會需求。她認為申請經濟房屋的市民未必一定考量投資屬性，但必然會考慮自身負擔，以及對負資產的擔憂。

與此同時，當年立法者修訂新經屋法，對於定價考量上，規定了政府要計算批地溢價金、建築成本及行政成本等等，她認為其實並不合理，亦都與舊法當中規定「經屋售價要考慮受惠者的購買能力」這個原則是互相矛盾。她亦指出經屋內其實包含其他公共設施，例如商舖、停車場等，這些都能夠為政府帶來額外收入，故根本不需要由經屋的購買者去承擔，因為變相會令政府賺了市民的錢，如此既不利於購買的市民，亦都不利於政府整個公屋系統的運作。

羅彩燕議員指出在接收市民求助個案當中，亦遇到有經屋戶主希望出售單位，從而更換更大的私樓，但卻因為相關條件和限制而卻步，與此同時亦有市民希望購買舊有某些地段的經屋單位，卻不得要領。形成了「想賣賣唔出，想買冇得買」的尷尬局面。

她又指出，社會總有意見認為公共房屋屬於公共資源，考慮到公平性及資源稀缺性，在分配上需要格外嚴謹，平衡各方利益，她雖然認同此番言論固然正確，但此一時彼一時，房屋政策不能夠墨守成規，當社會經濟狀況或結構出現逆轉，在出生人口大幅減少以及老齡化增長的情況下，社會其實擁有更充裕條件去滿足住屋需求，故反而應該採取更為積極手段，審時度勢，透過改善居住環境去提升出生率和生育意願、透過都市更新推動社會和經濟的發展，方為上策。

故此，羅彩燕認為除了理所當然地要在戶型比例有所調整之外，更有必要就經濟房屋法律的檢視和修訂，作出廣泛公眾諮詢，特別是要因應社會現時實際情況，讓社會大眾討論是否應適度放寬經屋的市場屬性和靈活性、討論是否需要適當刪除或放寬經濟房屋的申請條件及購買後的限制、是否要將經屋法的目標和範圍，修改以回歸到舊法「顧及居民購買能力」、「安居樂業」的立法原意。

另一方面，因應有公共房屋事務委員近日在會議提出經屋購買者能否透過置換方式「細屋換大屋」，她表示贊同相關建議，促請政府透過修法以設立經屋置換制度，賦權予有關部門能夠作出回收及?換。她認為政府現時手上經已掌握一定數量的滯銷經屋單位，她同樣建議政府針對此社會意見亦納入至公眾諮詢範圍當中。建議政府以及有關部門可對現時的經房單位戶主作優先釋放，特別是針對部份兩胎家庭或具生育意願的家庭，可以作優先更換大單位的對象，以及因應實際條件，考慮能否將相鄰的一房單位打通更改為兩房、三房單位，以改善居民的生活環境，提升社會出生率及生育意願。

羅彩燕續指，暫住房及換置房的法律制度立法至今畢竟已經過了數年時間，亦認同有需要對其作出檢視和修訂，以因應社會未來發展，討論是否需要增加數量以及政策未來取向。對於有地產商會及業界建議政府應牽頭，聯動金融機構，促進市場業界與都更公司合作，透過增加土地拍賣供應以及擴大置換項目的共同參與推進，以加快都市更新步伐及促進經濟發展，她認為相關建議具有參考價值，透過借助市場力量共同參與，相信能夠有助於私人樓宇市場朝健康穩定的方向持續發展，建議政府一併納入房屋政策的公開諮詢範圍。

她認為相關意見當中提及到物業貸款拖欠比率，以及對金融市場穩定的擔憂絕非危言聳聽，事實上她在過去發言當中，多次提出不良貸款比率、中小企拖欠貸款比率持續刷新紀錄，正正顯示出系統性的風險，可能會危及整個城市經濟增長和發展，而新增批核信貸，則是自2008年以來的最低位，她始終認為要推動經濟復甦，首要恢復市場信心，呼籲政府必須要高度重視以及積極應對。