存量房貸利率下調預期再起

居民提前償還個人住房貸款的態勢，仍然在持續。A股上市銀行2024年半年報數據顯示，截至二季度末，六大國有銀行合計個人住房貸款餘額25.49萬億元（人民幣，下同），相比年初淨減少3,254.71億元。而近期央行披露的數據也顯示，2024年二季度末，個人住房貸款餘額為37.79萬億元，較一季度末的個人住房貸款餘額38.19萬億元，少了4,000億元。六大行個人房貸縮水3,254.71 億元。（資料圖片）

上海證券報報道，A股上市銀行2024年半年報數據顯示，截至二季度末，工行和農行的個人住房貸款減少最多，規模均超過千億元；建行和中行緊隨其後。究其原因，天風證券認為，新發貸款利率調降後，增、存量貸款利差加大引發了提前還貸，這或是居民中長期貸款增量持續收窄的原因之一。

據了解，今年以來確有不少居民提前還貸。「今年已經還了兩次，剩餘商貸壓縮到了110萬元。」廣州居民謝先生對上海證券報記者表示。 2019年底，謝先生購買了一套廣州南沙的房子，負擔了200萬元的個人房貸。當時執行的利率為LPR+59個基點。受益於去年存量貸款利率的集體下調，謝先生的房貸利率已下調至LPR水平。

存量房貸利率下調範圍擴大

「但是現在廣州首套房貸款利率降到了2.89%，與我們現在所承擔的房貸利率差距還是太大。如果存量貸款利率不進行調整，還是會繼續提前還貸，降低槓桿就能降低壓力。」謝先生表示。

國泰君安研究顯示，在今年4月，居民早償率指數達到37%的歷史高位，反映居民提前還貸行為明顯增多。市場各方對於存量房貸利率下調預期再起。（網絡圖片）

市場各方對於存量房貸利率下調預期再起。中指研究院市場研究總監陳文靜則認為，未來存量房貸利率下調範圍有望擴展至二套住房。「若未來下調存量房貸利率，預計整體下調幅度可能低於上一輪（即2023年9月，降低了73個基點）。當前商業銀行淨息差壓力較大，主動降低存量房貸利率的意願不高，後續或需要更多配套政策引導銀行下調存量房貸利率。」陳文靜說。

報道稱，此前相關部門曾就調整存量房貸利率有過相關表述。8月1日，央行、外匯局召開的年中工作會議就提到，「指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率」。

銀行淨息差處於較低水平

個人住房按揭貸款，是銀行資產質量最好的貸款。以招商銀行為例，截至6月末，招行個人住房按揭貸款規模約為1.37萬億元，佔該行貸款比重為20.38%，不良率為0.4%。

這一資產的價格，不但受到老百姓的廣泛關注，也備受金融管理部門、商業銀行的關注和權衡，因為其利率變動將影響銀行淨息差，而目前銀行淨息差水平已不容樂觀——金融監管總局的數據顯示，今年二季度，商業銀行淨息差為1.54%，已經處於較低水平。

根據估算，新批貸款與存量貸款平均利率之間的息差仍有約60個基點，如對全部存量貸款利率進行充分調整，或節省利息支出約2,000億元至2,400億元。」一位中金公司銀行組分析師表示，存量按揭利率的調整可能對銀行息差造成影響，國有大行按揭佔比高於中小銀行，受存量按揭利率調整的影響更大。