料下半年本澳樓價續跌約5%

仲量聯行表示，樓市撤辣未能令樓價止跌，預料下半年整體樓價仍約有5%跌幅。 （資料圖片）

仲量聯行昨（24）日下午於澳門財富中心16樓舉行《2024年澳門物業市場中期回顧》新聞發佈會，探討2024年上半年澳門住宅、寫字樓、商舖市場的表現，並分享對下半年市況的看法。業界指反映，樓市撤辣未能令樓價止跌，而商鋪及寫字樓的租賃市場表現亦較遜色，預料下半年整體樓價仍約有5%跌幅，商廈、商舖租售市場仍受壓，業界冀政府調整部分措施，支持樓市發展。

澳門財政局數據顯示，2024年上半年共錄得1,566宗住宅成交宗數，按年下跌12.7%，預售樓花共有172個單位成交。仲量聯行澳門及珠海總經理唐偉樂稱，在發展商低價推售新樓的情況下，資產價格走勢相反，2024年上半年的高級住宅資產價格較去年底下跌4.5%，中小型住宅資產價格跌3.5%。住宅投資回報率微升至1.8%至2%，但仍屬偏低水準，投資者不會貿然入市投資，樓市短期情況仍然不樂觀，預料下半年延續跌勢，跌幅在5%以下，但要視乎發展商的庫存及資金壓力，如發展商加大優惠力度減價去庫存，相信樓價會受到更大壓力。

外僱帶動租賃市場微升

當中因外僱支持澳門勞動市場，帶動住宅物業租賃表現。據仲量聯行澳門物業指數，2024年上半年的高級住宅租值，較去（2023）年底上升0.3%，中小型住宅租值較去年底上升7.4%。商舖方面，唐偉樂表示，在旅遊業復蘇帶動下，旅遊區的商鋪租賃增加，但受市民北上消費等影響，民生區的商鋪受壓較大；上半年一線商鋪的租值較去底下跌0.5%，資本值下跌 4.6%。

今年上半年演門樓市經歷兩次政策改動，包括減免印花稅、放寬豪宅按揭貸款比例等，到近期全面「撤辣」措施。冀帶動住宅交投回升至合理水平。但唐偉樂指，措施無助推高樓價，反而政府降低首置按揭貸款成數要求後，大部份樓價跌幅加劇，即使還息不還本措施得以延續至今年底，但截至今年五月，澳門物業貸款拖欠比率，仍升至4.1%。業界認為，降低首置按揭貸款成數的效果，比全面撒辣影響更大，政府推出的「組合拳」，對現時疲弱的樓市可謂是「百上加斤」，朝令夕改的政策亦令市場難以適從。

寫字樓呎價降至十年前水平

寫字樓方面，2024年上半年共有1,853 家新公司在澳門註冊成立，按年下跌 14.5%。仲量聯行澳門租賃部高級經理高英傑表示，寫字樓在欠缺企業擴充需求下，空置率不斷上升，租金和買賣價格持續尋底。據仲量聯行澳門寫字樓指數，2024年上半年整體寫字樓資本值較去年底下跌8.3%，甲級寫字樓資本值較去年底跌5.2%。整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別為3%及3.1%。政府有多個辦公大樓規劃興建，預計寫字樓市場仍然受壓。

寫字樓價格已深度調整，回到十年前水平，呎價由高峰期的10,000元跌至4,000元，部分單位的市價已低於建築成本。觀乎香港、深圳等地皆有政府機構在市場購置物業的案例，澳門政府可考慮在核心地區購入合適的寫字樓用作部分政府部門的辦事處，將較自行建造辦公大樓更有效率，又希望政府調整部分措施，支持樓市發展。