地產業界料未來民生住宅無得炒

特區政府昨日公布新城A區B4、B9及B10三個地段經濟房屋單位售價及補貼比率。 （資料圖片）

新城A區B10地段經濟房屋單位售價。（房屋局圖片）

特區政府昨日公佈新城a區b4、b9及b10三個地段共3,017個單位售價，最低價格1,176,200元，最高價格2,370,500元（澳門幣，下同）。該批單位供2019年經屋申請者購買，將於今年內落成。有地產業界人士表示，相關經屋單位的售價在早前已知悉，目前市場已消化有關消息，指如果想購買經屋的人士，已經對私樓沒有興趣。又認為在16年不可轉讓期屆滿後經屋價格暴升已經不可能發生，未來靠炒賣民生用途的住宅達到資產保障效果或已不存在。

澳門特區《公報》昨日刊登第57/2024號行政長官批示，公佈新城A區B4、B9及B10地段經濟房屋單位（即2019年經濟房屋）售價及補貼比率。

3,017個單位年內落成

房屋局表示，2019年經屋申請，供申請購買的經屋建於新城A區B4、B9及B10地段，合共3,017個單位，將於今年內落成。A區位處澳門半島以東，環海而建，居住環境均較過往經屋項目為佳。

特區政府訂定2019年經濟房屋申請單位售價，是根據經第11/2015號法律修改的第10/2011號法律《經濟房屋法》（俗稱「舊經屋法」）進行。根據「舊經屋法」第32條規定，單位售價的訂定尤其須考慮：能成為此類房屋的受惠人的購買力；樓宇的座落地點、建成年份；單位在樓宇總體結構內的朝向及位置、面積及類型。訂定售價時，其中一個須考慮因素是「能成為此類房屋的受惠人的購買力」，該因素是按經濟房屋二人家團收入下限作為受惠人的購買力考慮。

具體計算方式是以現時經濟房屋申請二人家團的每月收入下限19,270元的30%作為每月供款負擔，按供款期20年、供款利率3.5%，以及貸款額為樓價7成，計算出可負擔之樓價為1,423,991元。再以購入一個實用面積為40平方米之單位，換算出每平方呎實用面積呎價約3,300元。根據此基準呎價，每個單位的具體售價將視乎單位座向、樓層、位置、面積和類型而上、下調整。由於評估購買能力的主要釐訂因素是經屋申請二人家團的收入下限，故當社會房屋收入上限從2013年到2024年十年間作出多次調升後，連帶經濟房屋收入下限也由2013年的12,210元，上調至2024年的19,270元。

轉讓單位需按補貼比率繳付補價

另外，補貼比率的公式為［（單位市場價－單位出售價）／單位市場價］Ｘ100%。房屋局會透過聘請三間專業物業估值公司對出售項目進行估價，再經房屋局綜合評定單位市場價。在16年不可轉讓期屆滿後（自使用准照發出之日起計），倘取得人需要轉讓單位，則須依補貼比率向房屋局繳付補價。

業界指經屋抵買惟失投資價值

對此，滙置地產營業董事陳智傑接受本報訪問時表示，相關經屋單位的售價在早前已知悉，目前市場已消化有關消息。指出如果想購買經屋的人士，已經對私樓沒有興趣。又認為在16年後經屋價格暴升已經不可能發生，他以一個舊經屋屋苑的轉讓情況舉例，當年該屋苑的普通單位購入價可能在20至30萬元（澳門幣，下同），時至今日屋苑內一樣的單位放盤都要接近300萬元，升幅巨大，預計在16年後不會再出現這種情況。畢竟澳門已經從昔日的小漁村發展至今日的國際大都會，加上現在不斷打擊炒風，未來靠炒賣民生用途的住宅達到資產保障效果或已不存在。亦有本澳地產業界的人士指出，2019年經濟房屋的確抵買，雖然可以轉讓單位，不過已經失去投資價值。

另外，陳智傑又指現時購買私樓的人士均是用家為主，他們能夠接受現在私樓的呎價，購買後當樓宇是不動產資產，在有需要時候可以用作「樓換樓」或者套現作其他靈活用途。此外，市場亦在等待特區政府會不會聽到地產業界的聲音進行「減辣」或者「撤辣」，從而解封樓市。