為何效果明顯？

上海方面，本輪的政策調整和北京差不多，簡單來說就是三個降：降首付、降月供和降稅費。（網絡圖片）

北京在過去兩年的樓市低迷期仍然實行較為嚴格的調控政策。（網絡圖片）

在剛過去的2023年年底，為了進一步激活市場，北京和上海同時宣布對樓市全面「鬆綁」。政策一出兩個城市的成交量即刻大升至44%，究竟這兩項政策為何有如此明顯的效果？接下來一起探討一下。

近兩年，內地已經有不少城市都下調了首付比例和房貸利率，但也不見樓市有太大的起色，北京上海現在也是用同一招，那究竟有什麽不同？

據了解，北京在過去兩年的樓市低迷期仍然實行較為嚴格的調控政策，在本輪新政之前，在北京購買首套普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；購買第二套普通住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比例為80%。也就是說，如果購房者在北京想換樓，首付比例最高達80%，已經和全款沒太大分別。而在新政出台後，不再區分普通住宅和非普通住宅，首套房最低首付款統一降至30%；第二套房首付降到40%。而房貸年限也恢復到最長30年。同步也將利率下降到最低4.2%，首次置業的資金壓力，特別是第二套房的壓力相當於減少了一半。

另外，北京之前按價錢劃分為普通住宅和非普通住宅，500萬元（人民幣，下同）以下為普通住宅，500萬元以上為非普通住宅，歸類為豪宅。如果購買的是豪宅則要比普通住宅要支付更高的首付和稅金，當局期望透過這種方式控制樓價過快上升。但這個標準訂立的時間是在2014年，10年時間北京房價早就已翻倍，目前就連四、五環的新樓總價已經達到900萬元左右。按此標準，北京大部份的新樓都被認定為豪宅，交易量大受影響。現在，北京將首付比例、房貸利率以及豪宅線一次過全部放鬆，讓絕大部份的房屋都符合普通住宅標準，以降低大眾市民的購房成本。以一個總價1,000萬元的單位來計算，如果按豪宅的標準認定這個單位要交5%增值稅，稅金為50萬元。如果按照最新的標準，只要滿兩年就可以增值稅全免，為買家省下一大筆稅費，釋放市場的購買力。

上海方面，本輪的政策調整和北京差不多，簡單來說就是三個降：降首付、降月供和降稅費。從新政落地後，短短半個月時間北京新房每日成交量約500宗，上升高達44%。上海方面同樣出現明顯升勢，多家房企項目的日均來訪量超過了新政落地前的50%。