仲量聯行：下半年物業投資市場仍然膠著

(左至右) 物業及資產管理部主管謝文彬、評估及諮詢部董事黃嘉良、總經理唐偉樂、租賃部高級經理高英杰。

仲量聯行今天發布《2023 年澳門物業市場中期回顧》指出，澳門年初起 全面通關後，商舖租賃市場顯著回升。然而，全球和中國內地經濟疲弱，以及加息等因素繼續影響本澳物業市場的復蘇步伐。

仲量聯行澳門評估及諮詢部董事黃嘉良指出：「澳門的經濟復蘇已漸趨穩定，但本地房地產投資市場仍受加息、外圍經濟疲弱及緩慢的內地經濟復蘇所影響，投資者仍然保持觀望態度。早前政府調升了溢價金計算參數，亦大大減少了開發商的利潤，從而影響澳門的土地開發市場。我們預期今年下半年物業投資市場仍然保持膠著狀態，投資者受高息環境影響將會繼續出售部份物業資產進行變現。」

住宅成交量徘徊歷史低點

澳門財政局數字顯示，截至 2023年6月共錄得1,793 宗住宅買賣成交，按年上升9.9%。期內缺乏大型新盤開售，樓花銷售只錄36宗零星成交，只佔全澳住宅成交量2.0%。

2023年上半年共有九個工程項目獲發在建樓宇（樓花）預先許可，合共只有 302個住宅單位可銷售供應，可供應住宅市場的建築面積約22,405.6平方米，均集中在澳門半島。位於橫琴的澳門新街坊項目預計於今年9月開售，約提供 4,000個住宅單位，屆時將會吸納部份澳門住宅需求。

受惠於外地僱員增加，住宅物業的租金表現良好。2023 年上半年的高級住宅租值較去年底上升13.7%，中小型住宅租值則較去年底上升8.2%。資產表現方面，2023年上半年的高級住宅資產價格較去年底谷底微升1.3%，中小型住宅資產價格則較去年底回升4.0%，投資回報率分別約1.7%及1.5%。

仲量聯行澳門及珠海總經理唐偉樂稱：「在年初通關後，住宅租賃市場受惠於外僱回流工作獲得支持，但也無助於提振本澳樓市復蘇，成交量依然徘徊於歷史低位。樓價在上半年錄得輕微升幅，惟目前左右市況的因素均不利於樓市復蘇，普遍樓價較疫情前已下跌超過一成。市場已多次建議政府應撤銷冷卻樓市措施，但政府認為此舉會令樓價上升。借鑑近期香港放寬樓市限制措施的經驗，也未能刺激樓市。我們相信澳門適當地撤回物業買賣限制措施有助穩定經濟及營造更健康的市場。縱觀現時的市況，今年下半年在加息、股市波動、外圍經濟 疲弱及內地經濟復蘇步伐較預期緩慢等因素影響下，樓價將會仍然受壓，影響澳門經濟復蘇之路。」

寫字樓空置率仍有上升壓力

2023 年首五個月共有2,166家新公司在澳門註冊成立，按年上升20.0%，但寫字樓市場仍然疲弱。租賃需求主要以金融及保險行業為主，積極尋找優質的寫字樓升級或搬遷機會。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2023 年上半年整體寫字樓租值較去年底下跌0.7%，甲級寫字樓租值則較去年底下跌 4.3%。根據統計局資料顯示，截至2023年第一季澳門寫字樓空置率約為12.0%。

銷售市場方面，根據澳門統計局數字顯示，截至2023年5月底的寫字樓單位成交量只有30宗，按年下跌 37.5%。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2023 年上半年的整體寫字樓資本值和甲級寫字樓資本值均與去年底相約，整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別為2.7%及3.0%。

仲量聯行租賃部高級經理高英杰表示：「政府部門遷出私人寫字樓持續影響租賃市場，空置率仍然有上升壓力，租金水平處於低位。部分業主願意給予具有彈性的租賃條款，爭取與有實力之客戶建立長遠合作方案，而租戶較以往更有議價優勢。展望市場前景，受高息環境影響，短期內寫字樓買賣交投仍然低迷。長線而言，建議政府多增加項吸引人才政策，配合本地多元化金融產業發展，將有助支持寫字樓租賃需求。」

上半年一線商舖租值回升近一成

澳門統計局數字顯示，2023 年首季零售業銷售總值共錄得240.0億澳門元，按年上升 29.3%，為歷年第一季的高位。旅客消費佔零售業總銷售額回升至 37.5%，接近疫情前的水平。中式食品手信的升幅最大，按年上升 231.5% ;其他百貨商品、服飾、化妝品、鐘錶及珠寶等類別則錄得約三成升幅。

2023 年首五個月共錄得 115 宗商舖銷售成交，按年下跌 14.8%。根據仲量聯行澳門商舖指數，2023 年上半年 一線商舖的租值較去年底回升 9.5%，資本值則保持平穩。截至 2023 年中，一線商舖回報率約為 2.1%。受利率上升影響，投資者的物業持有成本增加，市場對商業物業的租金回報要求有所提升，投資比較氣氛謹慎。

唐偉樂稱：「全面通關後訪澳旅客的出遊模式改變，他們的消費偏好也產生了變化。因此商舖租賃主要由藥房、手信、大眾品牌及餐飲等主導。高檔零售品牌正逐漸重投市場，但採取較觀望的策略。商舖市場的另一挑戰是本地居民出境旅遊及消費的人數增多，根據治安警察局統計數字，今年首五個月經港珠澳大橋出境的人數約398萬人次，較 2019年增加 36.3%，澳車北上及往港外遊令本地消費流失，減慢零售業的復蘇步伐。加上人民幣貶值將吸引更多本澳居民北上消費，以及減低內地旅客來澳消費的吸引力。」

物業管理業逐漸蓬勃

澳門地產市場中，物業管理業漸見開始蓬勃發展，尤其過去三年的新冠疫情，令不少業主及發展商意識到優質物業管理服務的重要性。

仲量聯行澳門及珠海物業與資產管理部主管謝文彬表示：「澳門物業管理行業的發展較其他地產類別落後，當地不少業主以為物業管理業的服務只限於保安、保潔及維保，忽略物業管理的結果是澳門一般物業的折舊率較其他城市高。事實上，物業管理業已積極步向專業化，運用科技及引入ESG等概念提高服務質素，以及為資產增值。疫情過去，不少澳門的大業主較以往更注意物業及資產管理，希望引入國際化的管理模式，認為優質的物業管理服務，本行作為澳門少數的跨國物業管理團隊，現時獲委任管理的地產項目較三年前增加 40%，反 映越來越多業主對服務的期望已顯著提高。」