機構看好商舖租賃市場率先回暖

澳門住宅成交量去年大跌五成，僅不到3,000宗，住宅資產價格下跌約一成。（資料圖片）

仲量聯行昨日下午舉行《2022年澳門物業市場回顧及預測》，分析澳門整體經濟及物業市場情況。（仲量聯行提供圖片）

根據澳門財政局數字顯示，2022年共錄得2,950宗住宅買賣成交，按年大跌50.6%。仲量聯行表示，去年澳門各類別物業的資產均表現疲弱，然而今年初澳門與內地及香港放寬通關防疫措施，相信物業租售市場最嚴峻的時間已過，商舖租賃有望率先獲得改善。

仲量聯行昨日下午舉行《2022年澳門物業市場回顧及預測》新聞發布會，講解澳門整體經濟及物業市場情況。

仲量聯行澳門估價部董事黃嘉良指出，疫情三年對人員流動的限制令本澳經濟增長陷入困境，隨著疫情受控以及澳門與內地及香港通關，澳門可望經濟重現曙光，市場氣氛得以舒解。

商舖住宅租賃市場有望回升

他指，今年初收到的估價查詢已回覆至疫情前的水平，受惠於通關後旅客重臨澳門、市場情緒改變及利率見頂等因素，商舖及住宅等租賃市場有望率先回升。然而在複雜多變的外圍環境及供應鏈滯後影響下，物業市場的投資意欲仍受高息環境牽制，並依賴本澳經濟回復的步伐。

去年住宅物業的資產及租金表現持續下滑。2022年高級住宅租值按年下跌15.5%，中小型住宅租值則按年下跌12.8%。資產表現方面，2022年高級住宅資產價格按年下跌9.6%，中小型住宅資產價格則按年下跌10.1%，投資回報率均約1.5%。

住宅價格明年才有機會重拾增長

仲量聯行澳門及珠海總經理唐偉樂稱，澳門物業市場已受到嚴重創傷，展望通關後住宅租賃市場受到承接。但短期內利率仍處於高位橫行，失業率及就業不足率亦需要時間去消化，加上還息不還本等措施將會在年底到期，相信住宅價格需要在明年以後才有機會重拾增長動力。澳門短中期缺乏新的私人住宅供應，未來供應以公共房屋為主，新一輪的經濟房屋及橫琴新街坊有望在今年開售；私人市場亦有兩個新盤於去年底獲發樓花預售許可，主要集中於氹仔及路環區，合共提供可以約850個住宅單位。

仲量聯行預測，高級住宅資本值今年將維持平穩，租值則有0%至5%的上升；中小型住宅資本值有望上升0%至5%，租值則為5%至10%的升幅。仲量聯行建議政府考慮調整樓市降溫措施，以符合現時的經濟及市場狀況。

方圓廣場出租率已達五成

至於寫字樓，仲量聯行租賃部高級經理高英杰表示，去年澳門經濟受到疫情影響，寫字樓租務交投呆滯，加上澳門政府陸續遷出私人寫字樓市場，本地寫字樓空置率持續上升。澳門於2023年全面通關後，往來內地及香港的商業活動將會有助恢復寫字樓需求；但由於政府未來的新寫字樓供應將逐步落成，整體空置率預料仍有上升壓力，抵銷了通關帶來的租賃需求。位於皇朝區的寫字樓空置率仍然高企，南灣區一帶的甲級寫字樓則具有韌性，但金銀島名勝世界有部份辦公面積可供出租，將會增加南灣區的甲級寫字樓供應。坐落於水坑尾街的方圓廣場去年底因政府部門遷出而重新投入市場放租，該物業在地點、裝潢和租賃條款靈活等因素吸引用家進駐，現時出租率已達五成。此外，澳門大橫琴與BEEPLUS聯合位於南通商業大廈打造的聯合辦公項目預計今年年中正式投入運作，為澳門的寫字樓市場增添競爭氣氛。仲量聯行預測，今年寫字樓市場整體維持平穩。

商舖租金約恢復至疫前一半

商舖方面，唐偉樂稱，澳門未來發展主要以多元化旅遊娛樂體驗為主，訪澳旅客的背景和消費喜好亦有所改變。正常通關後訪澳旅客的恢復較預期快且多，商舖的租賃市場有望出現較顯著的復蘇。旅遊區周邊的一線商舖甫通關便獲得大量租賃承接，主要為本地手信及藥房等零售商為主，他們希望早著先機，租金水平大致恢復至疫情前的一半。大型企業則持有較觀望的態度，畢竟現時人手不足和成本上漲等問題仍然存在，普遍希望多觀察數月再調整擴充策略。