作為房企股權融資重要優化措施之一，國家證監會20日宣布啓動不動產私募投資基金試點。 （東方IC 圖片）
《 備案指引》規定，試點私募基金主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方。 （東方IC 圖片）
國家證監會20日宣布啓動不動產私募投資基金試點，同日，基金業協會也發布了《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》，備受關注的不動產私募基金正式啓航。不動產私募基金被視為協助房地產行業融資「第三支箭（股權融資）」的新突破，此次試點目的在於推動房企降負債、降槓桿，補充流動性，優化資產負債表，希望促進房地產市場盤活存量。
不動產私募投資基金是指專門投向不動產的私募股權基金，一般操作模式為買斷不動產項目作為底層資產，以實現資產控制和隔離，實現與原始權益人的主體信用風險隔離。
不動產私募投資基金在境外成熟市場已發展成為一個重要的投資品類。近年來，內地已有一些私募機構陸續設立投向商業地產、基礎設施的私募基金並在基金業協會備案，不斷探索積累不動產投資運作經驗。據證監會透露，建設銀行住房租賃基金曾於2022年10 月完成備案。
由於不動產私募投資基金的投資範圍、投資方式、資產收益特徵等與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設「不動產私募投資基金」類別，並採取差異化的監管政策。
買斷資產 風險隔離
根據《備案指引》，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低於1,000萬元（人民幣，下同），且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低於3,000萬元，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。
《備案指引》明確規定，不動產私募投資基金須持有被投企業75%以上股權，或者持有被投企業51%以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離。試點備案產品及其底層資產應實現與原始權益人的主體信用風險隔離。
《備案指引》還要求參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為等。
將為出險房企引入機構資金
財新指出，2022年11月末，證監會發布房企股權融資方面調整優化五項措施，即市場俗稱的「第三支箭」，其中包括不動產私募投資基金試點。相較需要抵押的貸款與債權融資、缺乏投資者的股權融資，「第三支箭」對不動產私募投資基金投向鬆綁，提出可直接收購住宅與商業地產項目及在建未完成項目，有助於盤活房企存量經營性不動產，也能為出險房企解決問題樓盤引入機構資金「活水」。
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