內房政策接近「歷史最寬鬆時期」

穩樓市三支箭落地，中國房企迎來監管最寬鬆時期。 （東方IC 圖片）

國家證監會前日公布房地產企業股權融資調整優化五項措施。 （網絡圖片）

中國證監會前（28）日晚宣布，即日起在房地產企業股權融資方面推出調整優化五項措施，涉及恢復涉房上市公司併購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。利好消息昨日刺激內房股普遍上漲。有內地地產人士指出，放寬後內房政策已接近「歷史最寬鬆時期」。

內地房地產行業股權融資政策自2010年起開始收緊， 並於2013、2016年持續加碼。此後， 涉房企業上市、再融資和重大資產重組事項基本停滯。2010年1月，國務院金融委出台「國十一條」（《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》）後，證監會要求房地產公司IPO和再融資，都需要徵求國土資源部意見，其開發行為需要住建部進一步檢查認定。

2013至2015年，A股經歷了一輪牛市，併購重整政策寬鬆，房企A股融資得以一定恢復。此後A 股遭遇股災，證監會隨之於2016年修訂《重大資產重組管理辦法》，重組上市審核條件相較之前更加嚴格。2017年前後，部分房企通過定增，變相從股市募集資金去拿地。隨後，這些股權融資「閘門」紛紛被關緊。

第三支箭落地

五項措施將允許符合條件的房地產企業實施重組上市，但重組對象須為地產上市公司，並恢復上市房企和涉房上市公司再融資。除了A股股權融資，證監會還同步調整了房地產企業境外市場上市政策，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資，與A股政策保持一致。涉房H股公司再融資也予以恢復。此外，證監會要求進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用，將加大推動保障性租賃住房REITs常態化發行，打造REITs 市場的「保租房板塊」。

業內人士認為，有關措施便是穩樓市「第三支箭」，一個月內「三支箭」相繼落地，金融支持房地產力度持續加碼，有助於促進行業的健康平穩發展。

優質房企更受惠

中金公司指出，短期看，政策有助於扭轉房地產市場下行風險，並穩定地產行業對宏觀經濟大盤的支撐。中長期看，有利於構建多層次的房地產融資體系，促進房地產行業與企業新發展模式的形成與房地產市場平穩健康發展。政策調整目的在於充分發揮資本市場的功能，以改善優質房企資產負債表，盤活存量住宅、商業、基礎設施等多種資產，對於降低房企槓桿有積極作用。

《財新》報道，此次政策糾偏，收緊多年的房企股權融資口子有所放鬆，將有助於恢復地產及上下遊行業信心，不過大概率受益的將是國有房企及為數不多未出險的優質民營房企。一位券商地產人士則直言，A股未出險的上市民營房企已然不多，且民企市值較小，鬆綁後融資量較為有限，「這其實更多是給了央企、地方國企放開了併購空間，國企可以去收購出險房企股權」。

政策寬鬆房企 復蘇仍需時間

上海「澎湃新聞」引述中原地產首席分析師張大偉分析稱，房地產行業持續下調，房地產各種政策已經接近歷史最寬鬆時期，恢復房地產上市企業再融資是重要的政策寬鬆。

他指出，相比之前寬鬆的主要方向是傾斜購房者，降低購房者入市壓力，最近很多政策都開始寬鬆房企，穩定房企的現金流，政策開始救助房企的資金鏈。

張大偉表示，整體看，房地產市場當下的問題是購房者支付能力、對後市的信心等，最近的政策的確會對市場有一定的積極作用，但預計市場見底依然需要一段時間。在11月一系列重磅政策的影響下，市場有望在2023 年初逐漸企穩。