樓市慘淡 前所未有

據金管局昨（12）日發布的統計顯示，今年8月新批核的住宅按揭貸款及商用物業貸款均按月上升，當中住宅按揭貸款按月上升116.9%至16.7億澳門元；商用物業貸款按月增長47.5%至20.5億澳門元。雖然帳面數字頗為亮眼，但其實是低基數效應及疫情滯後效應所致，實際樓市狀況要比帳面冷淡得多。有地產業界人士表示，「618」疫情後看房的客人少了許多，成交也更為困難，一些民生區商舖都出現空置，形容這種情況「以前根本不會有」。 【本報記者林嘉欣報道】

安世地產區域營業董事何啓明昨（12）日接受本報訪問時表示，從數據上看上升幅度是很多，但這是由於7月的成交基數太低，僅有100多宗成交，直言是有紀錄以來歷史新低。他指，在8月的統計數據中，可能包含著5月至8月的成交數據，因為樓宇買賣有三個月的成交期，最後到8月銀行交收，造就當月的按揭成數，存在時間落差。此外，受到「618」疫情影響，很多事情做不了，在「相對靜止」期內樓宇買賣比較少，產生低基數效應，也有數字滯後問題。

「618」疫後成交難

何啓明續指，自從「618」疫情後，問價及現場看房的客人都較疫情前少，主要客人們是想「睇定啲」，例如以前在社交平台投放廣告，會吸引不少客人致電公司查詢價格及樓盤相關情況，惟現時即使投放以往一樣的廣告費用也很難吸引到客人。此外，現場看房方面的客人也是不及「618」疫情前多，但每個月都會有少量回升，有時候間中出現的「極荀盤」，一般推出都會吸引客人，即使售出後，也有客人想看同類型的樓宇。而「極荀盤」售賣速度與以前更是無法比，他回想起以前當「極荀盤」上午或者中午推出，最快晚上已成交，惟現時需等幾日才成交，速度明顯慢了不少。

一般的「極荀盤」是指市面上的一些大屋院，在市面上普遍已有一定的價格，舉例可能是800萬元，業主出售想要快速成交，折讓5%至8%，等於約減40至50萬元，放在以前當晚就沒有了，但現時減完價還要等上幾日才有成交。

加息對買房意欲影響不大

關於加息方面會否影響買家購房的意欲？何啓明表示，息口並非最主要的因素，但也是其中的一個因素。他解釋，息口其實是佔很少的比例，這一次最優惠利率上調八分之一厘，比業界估計少，等於100萬貸款多了60多元的利息，如果按照大部分首次置業的客戶都是增多300至400元利息，其實是無傷大雅，即使再加一次，也是幾百元，加上現時有些銀行在加息後，對於優質的客戶都有其他優惠再抵消增加的利息。他稱，正常大部分銀行第一年都是1.6％-1.7％，更甚者有1.5都有；第二年起便是2％-2.05％。本澳銀行業資金充裕，即使明年再加息，澳門也可能是加到一厘，而銀行為了想要更多客源都可能會有優惠抵消部分加息。

經濟和信心是樓市最主要因素

現時最主要影響買家購房意欲的因素是經濟和信心問題，目前市場始終比較淡，樓宇價格都有出現下跌的情況。例如以往一些大面積單位，900萬元以上，優質一點的樓宇價格是有微調；大戶型的價格更是一直下跌，但疫情後8月至9月連800萬元以下的單位都開始跌，開始有調整。

他認為剛需購房的客人還是有，但觀望佔絕大多數。近期許多新樓盤開售，看房者眾代表仍有很多人想買樓，但需要符合更多條件，滿足客人心目中所想的他們才可能會出手，例如以前是價格、樓齡合適就會出手，但現時可能需要滿足更多要求，包括價格、裝修、樓齡新等等更多元素都合適才會出手。

商舖出租情況未隨政策利多好轉

至於商舖方面，何啓明稱商舖出租的情況沒有好轉，疫情過後很多租客直接不做，市面多了商舖頂手轉讓，導致本身空置商舖更難出租，現時連民生區都增多了空置的商舖，以前根本不會有這些情況。他解釋，商舖的數據未必是滯後問題，可能是內部轉讓，有大業主出售給予前租客，這些與市場無關，但成交都要借錢，而且商舖動用起碼過2,000至3,000萬元，若有關數據對上一個月成交很少或者沒有成交，一對比下基數大，也是出現數據突然上升的情況。

成交數據創有紀錄新低

本澳樓市租售情況慘淡，何啓明指對地產中介行業影響甚大，特別是推出800萬首次置業及5%和10%印花稅政策後，受「618」疫情打擊後，這幾個月的情況是有紀錄的成交數據以來新低，已有不少行家埋頭苦幹尋找新出路，例如有些是專注做租客生意等。目前本澳地產從業員超過5,000人，但一個月住宅成交僅有100多宗，情況相當嚴峻。他又指出，澳門鄰近地區珠海、香港、深圳、廣州等周邊城市，雖樓宇成交都是出現斷崖式下跌情況，但沒有澳門誇張，直言澳門是受到政策因素導致情況嚴重。

雖然8月新批核住宅按揭貸款按月翻倍，但其實是累積多月的滯後因素所致，實際上樓市成交情況仍相當冷淡。 （陳宇東攝）