大家好，買樓唔簡單，最緊要識揀，我是Winson
內地樓市有句話：“買錯時機哭3年，買錯城市哭6年，買錯樓盤哭9年”。這幾年內地樓市深受不同城市的經濟發展情況以及人口流動變化等影響，對於城市、地段、樓盤以及買入時機的選擇上，和過去十多二十年前買樓所考慮的因素已經完全不同，以往隨便找個地方買都會升的時代已經不再存在。特別在去年下半年經歷史上最強調控以來，整個樓市陷入低迷，很多地方的樓盤都出現減價的情況。有人擔心樓價會繼續跌，怕自己買貴和買錯，也有人覺得目前是趁低買入的好時機，選好地段和樓盤就上車。對於一些仍然觀望，不知道應該如何選擇的人士來說，我將和各位分享買大灣區樓五個真心的建議，早著先機，希望對大家有一點幫助。
一、如何選擇城市
在2019年4月發布的《中國城市發展潛力排名：2019》研究報告中指出，以中心城市為引領的都市圈城市群是支撐中國經濟高質量發展的主要平台，是中國當前以及未來發展的重點。2019年發展潛力百強城市榜單中，有96個城市位於19大型都市群；有54個位於24個千萬級的大型都市圈，而這24個千萬級大都市圈以全國6.7%的土地集聚約33%的常住人口，創造約54%的GDP，反映大型都市圈的巨大發展潛力和未來將會吸引人口和產業繼續集聚的趨勢。
發達國家的人口遷移一般經歷兩階段：首先是城鎮化，然後就以大城市為核心的都市圈化城市群化。美國、日本等相對發達的經濟體，正如舊金山灣區、東京灣區都是吸引人口持續流入的大都市圈。中國也會沿著這種路徑從城鎮化向大都市圈城市群化發展，所以預計未來粵港澳大灣區的人口佔比仍將會進一步上升。
之前也和大家分享過，大灣區內地有9個城市但並不是每個城市都有同樣的投資價值，必須是一些由國家重點投資、已經形成一定產業集群以及人口不斷流入的城市才具有投資價值。整個粵港澳大灣區的發展重點在於“灣”，即是珠江口一帶。而從港珠澳大橋、深中通道、深珠通道等各個重大基建項目的布局來看，國家幾乎將絕大部份的重點資源都投放在珠江口一帶，愈靠近這個區域的城市獲益就愈大，投資價值就愈高。而一些遠離大灣區核心位置、缺少產業以及長期人口流出的城市，根本難以支撐樓價的進一步上升。從這點上來看，應該如何選城市應該很清楚了。
二、如何選擇地段
建議大家儘量選擇核心地段又或者是有政府重點規劃和打造的熱門區份，因為政府的資源也不是無限的，不可能遍地開花地胡亂投資，他們只會將有限的資源集中在一些核心區域或者是重點打造的熱門區份，再以點帶面帶動整體發展，所以將來核心區域的房產都是大多數人優先爭搶的稀缺資源，將來無論是升值潛力還是二手轉售的能力都相對較好。
三、如何選擇樓盤
1、在能力範圍內，盡量選擇品牌和口碑更好的發展商，像有一些債務危機和爆煲風險的發展商要儘量避免，防止日後出現爛尾無法收樓的風險。2、儘量選擇規劃和配套更完善的樓盤，只有一兩棟樓宇組成的蚊型屋苑要儘量避免，這類樓盤愈來愈難以被市場所接受，日後轉售會較為困難。
四、如何選擇戶型
可以買板樓就不買塔樓，可以買兩梯四伙就不買兩梯六伙。可以買朝南向就不要買朝北。現在的人對樓盤和居住的質素要求愈來愈高，戶型差、密度大的產品愈來愈少人願意接貨。另外還有一點，可以買89平方就不要買90平方，雖然面積差不多，但是89平方可以少交一半的契稅，可以幫你省下一筆錢。
五、如何選擇時機
根據我的觀察，近年打壓樓市最嚴厲的調控政策在2021年的9月份就已經達到頂峰，隨後政策的風向明顯就已經開始改變，首先是中央的經濟會議提出要”穩地價、穩樓價、穩預期“，然後中央及各地方政府的各項政策開始放鬆，特別是年底到年初這段時間由央行的幾次降息降準，房地產金融信貸愈來愈寬鬆。剛結束的全國兩會，政府的工作報告也重點提到要支持買樓、支持房地產業發展。而最近，一直被視為樓市風向標的「北上廣深」等四個一線城市，房價已經率先反彈，這是去年持續多個月跌勢之後，樓市出現的明顯回暖跡象。一直以來內地樓市每次進入上升的周期，幾乎都以一線城市率先上升帶動的。那買樓的最佳時機究竟是趁開始回升的時候入手？還是等樓市熱起來的時候再入手呢？相信大家都應該知道答案對吧？
以上就是對於最近想買大灣區相關人士的一些真誠建議，希望對大家有一點幫助。如果你有任何關於大灣區置業的疑問，也歡迎隨時找我幫手。好了，喜歡這條片的話記得比個LIKE和在樓下打個 ”YES”支持下我們團隊，這一期就到這裡，我們下一集再見。
大灣區都市圈
大灣區城市
Winson Tang
早在2008年開始接觸國內房地產市場，曾於《置業新地》雜誌及澳門《力報》等知名媒體公司負責房地產市場業務，曾深入大灣區不同城市考察超過一百多個房地產項目，從事相關工作超過10年，對內地樓市政策、情況和發展動向較為了解。
YouTube開設「Winson講樓」頻道，透過自己的經驗以及對行業的了解，和大家分享大灣區樓市相關資訊，為有意在大灣區置業的人士提供專業的意見和優質的置業服務。
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