Winson Tang
早在2008年開始接觸國內房地產市場，曾於《置業新地》雜誌及澳門《力報》等知名媒體公司負責房地產市場業務，曾深入大灣區不同城市考察超過一百多個房地產項目，從事相關工作超過10年，對內地樓市政策、情況和發展動向較為了解。
YouTube開設「Winson講樓」頻道，透過自己的經驗以及對行業的了解，和大家分享大灣區樓市相關資訊，為有意在大灣區置業的人士提供專業的意見和優質的置業服務。
商品房
樓盤工地
沙盤
大家好，買樓唔簡單，最緊要識揀，我是Winson
現在買樓一般都是先付全款或者支付首期，然後再等一兩年樓宇建好之後才能收樓，這是國內現行的商品房預售制度，也被叫做賣期房、賣樓花，這種方式實際上是源自於香港。在上世紀八九十年代，由於國內房地產發展商缺少資金，商品房供應量小，所以國內就借鑒香港的房地產發展經驗，引入了商品房預售制度，主要是為解決發展商資金不足、商品房供應慢等問題。在政策推出的二十多年時間，極大縮短房企現金回籠周期，同時也加快了商品房的供應，推動了整個中國的城市化發展進程，也造就了一批如恒大、融創等航母級別的房企誕生。不過，由於房地產市場發展得愈來愈快，加上最近一些開發商採取高周轉的方式快速擴張，導致資金鏈爆煲和樓盤爛尾的情況愈來愈多，對購房者的利益造成了嚴重的損失。所以，近幾年來一直都有取消預售的聲音。而今次兩會再次有代表建議徹底廢除商品房的預售制度，在全國範圍內全面實行商品房現房銷售。對於這個提議大家覺得如何？未來會不會實行現樓銷售呢？
買樓所見即所得，喜歡那間就買那間，對於這種現樓銷售的方式我相信大部份買家都是舉雙手贊成。因為在當前預售制度下，購房者都是需要先將買樓的首期或全部款項支付給發展商，發展商就拿購房者買樓的錢和銀行的資金去起樓。而交樓時間一般為1至2年，中間如果出現爛尾無法收樓，最大風險和損失都是業主。如果從保障消費者權益這個角度來看，從預售制度逐漸過渡到現房銷售模式，是大勢所趨。如果因為房屋品質有問題，消費者可以直接不買，而不必像預售制那樣，付完錢出了問題只有維權一條路可以選擇。
那現樓銷售有沒有副作用？有！雖然現樓銷售的方式對於購房者而言的確是更加安全可靠，既有效避免了爛尾風險，還能改變發展商和購房者之間地位不對等的問題。但是，如果要實行現房銷售制度，發展商就需要準備大量的發展資金，首先買地就要用一大筆錢，然後建築商起樓又要一大筆錢，到最後的銷售環境包括示範單位裝修、營銷推廣、銷售人工、傭金等都需要大量資金，這種模式很難實現規模化發展，商品房的供應自然就比較緊缺。另外，發展商需要持有大量現金，資金的成本也會轉嫁給消費者，也會推動樓價上升。所以，一旦全面實行現房銷售，很多現金流不足的中小房企就會被淘汰，市場上只剩下為數不多的巨頭房企就會很容易形成市場壟斷，消費者選擇的空間愈來愈少，不利於房地產行業發展；其次，目前大部份樓宇的建設時間都需要一至兩年，如果突然改為現樓銷售，那麼市場就會出現斷供潮，在物以稀為貴的情況下樓價反而被推高，也不利於樓價的穩定。另外，目前這個樓市環境，發展商在賣期房的情況下資金都比較緊張的情況下，如果要發展商要全部以現樓的方式出售的話，無疑就是雪上加霜“死多幾錢重”。也正因如此，現樓銷售制度近期都難以有實質性的推進。
未來會不會實施現樓銷售？
雖然實施現樓銷售短期內會產生一些副作用，但這並不代表商品房預售制度就一直保留下去。因為很多家庭都是投入全部身家或者半輩子的積蓄用來買樓，結果因為一些開發商爆煲無法收樓，而對千千萬萬個購房家庭造成極大傷害，也影響了整個社會的穩定，長遠來看也是不能被接受的。目前的國內的房地產市場環境，正在從增量市場向存量市場過渡，部份三四線城市的新樓需求在減弱，甚至還出現了供過於求的局面。在這種情況下，繼續透過預售制度來保障供應量的意義已經不大，也即是說這些城市已經具備一定現樓銷售的條件。如果在這些地方先行改革取消預售制度，既可以有效防止開發商將風險轉移給購房者，也有利於防止供過於求的情況出現，對房地產市場的整體發展也是有利的。另外，即使不能一步到位全面取消預售，但在預售監管機制上，也應該可以參考一些先進的經驗，或者採取分期付款的形式，逐漸過渡到現房銷售。正如全國人大代表盧天錫先生的建議，他提出將購房款付款方式改為購房人按工程進度分期付款的模式，即在工程投資額或工程進度達到一定標準後，由購房人繳納規定比例的首付款，剩餘款項按預售合同約定的工程進度分期支付，專案達到竣工交付條件後支付尾款，其中一定額度轉入由政府監管的品質保修金專戶。申請銀行貸款的，後續按揭款根據預售合同約定的工程進度逐步發放貸款。這樣既保障了開發商的資金需求，減少挪用的風險，還能夠最大程度減少購房者的損失。用這個方式慢慢過渡到現樓銷售，我個人認為還是一個不錯的方案，不知道大家又怎麼看呢？對於取消商品房預售制度你贊不贊呢？歡迎大家在評論區留下你的意見，我們一起探討一下。
好了，這期節目先和大家傾到這裡，如果你對大灣區置業有任何的疑問，歡迎隨時找我幫手。喜歡這條片的話記得訂閱我們頻道，以及比個LIKE支持下我們團隊，這一期就到這裡，我們下一集再見
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