大家好，買樓唔簡單，最緊要識揀，我是Winson因為去年內地有一些發展商陷入財務危機，導致樓盤停工和無法交樓的情況出現，令到一眾有意在大灣區置業的港澳人士，對一些目前以期樓銷售的樓盤欠缺信心，轉而關注一些整個樓盤都已經收樓入住，沒有爛尾風險的二手物業。但是，二手物業亦存在的一些隱藏的風險，如果沒有做好功課就貿易買入，分分鐘中伏。如果有意在大灣區購買二手樓，以下5個中伏你要知！
一、房屋產權的伏位
必須要注意房屋的產權是否存在抵押、查封、析產等三種問題，建議買家和仲介代理、業主一起到當地的房地產權交易中心查冊房屋的產權情況，索取該房屋目前的產權調查報告。但如果該房屋正在進行辦理抵押手續或即將被查封，產權調查報告無法反映目前最新變化的情況，風險往往可能就出現在這些地方。我們該如何避開這個中伏位？建議各位一定要在《二手房買賣合約》中的加入一條：如果房屋因為抵押、查封和析產等原因導致無法正常過戶，業主需要向買方退回所有購房款，並且以兩倍定金作為賠償的條款，以免日後陷入產權糾紛。
二、房屋出租的伏位
雖然你已經購入該房屋並成為新業主，但也可能存在不能入住的問題。因為內地《合同法》第223條規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。即是說，原業主在將房屋賣轉售給你之前，已經和租客簽訂了一份5年甚至10年的租約的話，即使你已經成為房屋的業主，但原有的租賃合同對承租人和新業繼續有效。在這種情況下只有兩張選擇，一是與租客協商賠償讓其搬離該房屋；二是等租客一直住到合約期滿之後收回房屋。所以，建議各位可以在簽訂買賣合同的時候，加入一條：如果業主沒有如實告知房屋的租賃情況，業主要負責租客的清退以及相關賠償，並且以2倍定金作為賠償的條款，以免出現有樓沒得住的情況。
三、房屋居住權的伏位
第上面一點的情況類似，即使你是房屋的新業主，但你仍然還是無法入住。因為2020年內地出臺《民法典》新增一條規定：房屋一但設立了“居住權”，在居住權的期限內，如果沒有法定或約定的事由，不但房屋的所有權人不能要求居住權人搬離，即使該房屋被轉售或被繼承，新業主或繼承人也不能要求享有居住權的人搬離該房屋。舉個簡單的例子，業主陳大文因為年事已高，就立下遺囑房屋將來由兒子陳小文繼承，但是房屋要給一直照顧他的工人姐姐瑪利亞居住到百年歸老。在這種情況下，無論是兒子陳小文還是已經將房屋轉售的新買家，都不能要求工人姐姐搬離房屋。所以，建議各位必須要瞭解清楚該房屋之前是否已經登記設置“居住權”，如果有的話，除非業主同意撤銷居住權，否則購入該房屋只能“得物無所用”，不建議購買。
四、房屋學位的伏位
在內地，很多家庭為了讓子女可以入讀更好的學校便去購買一些學區房。但大部分城市對學區房的有名額的限制，嚴厲的甚至是六年裏允許一個孩子上學，主要是避免有些人一獲得入學資格之後就馬上將房屋出售。如果一但名額已經被佔用的話，至少要再等六年才可能重新獲得入讀的資格。究竟如何知道房屋的學區名額是否被佔用？最簡單可以讓你的仲介代理到相關的網站查詢名額的使用情況。可能有人問，如果你對查詢的結果不放心，是否可以去當地居委會、派出所、學校查詢？以上都不對，其實應該是去該房屋所在的教育局，到基礎教育科部門查詢的入學名額的情況是最為準確可靠。
五、房屋戶口的伏位
內地的住宅房屋還涉及落戶的問題，假如新業主已經完成房屋的買賣，而原業主的戶口仍然掛在該房屋上不肯遷出，日後可能會存在不少麻煩。雖然有規定，如果原業主同一個區份有另一處房屋，可以向公安部門提出申請，強制將原業主的戶口從該房屋遷出。但如果原業主已經沒有其他房屋，即使物業已經轉售都無法將戶口從該房屋遷離。所以，在購買二手房的時候，一定要瞭解清楚原業主的戶口所在地，如果落在該房屋的話，建議將業主戶口遷出的時間明確寫入合同內作為約束條款，以保障買家的自身權益。
以上就是國內二手樓買賣必須要注意的5個伏位，希望相關資訊對各位有用。Winson講樓，我們是你灣區置業的好手，有意在大灣區置業的朋友歡迎WhatsApp聯絡我，我們會幫你揀選一些相對安全的優質筍盤，儘量避開一些中伏風險。喜歡這條片的話記得比個LIKE和在樓下打個 ”YES”支持下我們團隊，這一期就到這裏，我們下一集再見。
樓盤建築工程
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Winson Tang
早在2008年開始接觸國內房地產市場，曾於《置業新地》雜誌及澳門《力報》等知名媒體公司負責房地產市場業務，曾深入大灣區不同城市考察超過一百多個房地產項目，從事相關工作超過10年，對內地樓市政策、情況和發展動向較為了解。
YouTube開設「Winson講樓」頻道，透過自己的經驗以及對行業的了解，和大家分享大灣區樓市相關資訊，為有意在大灣區置業的人士提供專業的意見和優質的置業服務。
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