大家好，買樓唔簡單，最緊要識揀，我是Winson今日農曆大年初七，祝大家新的一年虎虎生威、身體健康、百毒不侵，也希望疫情盡早消退。到了農曆新年，還是和大家傾一傾和樓市有關的話題。在剛過去的2021年國內的樓市被調控達到400次，很多地方的樓市都出現量價齊跌的情況，到了年尾的最後兩個月樓市政策開始轉吹暖風，部份大灣區城市的成交量就開始止跌回升。我翻查了一下2021年珠海樓市全年的成交情況，珠海的成交數量竟然逆市上升達二成三。据合富研究院剛出爐的數據顯示，2021年珠海商品房網簽67,334套，網簽面積約568.86萬㎡，環比上升23%。既然成交量已經開始回升，而最近也有一些在關注珠海樓的觀眾朋友問我2022年珠海的樓價走勢怎麼看，所以我就借這個機會和大家傾一傾，珠海的樓價究竟會不會升。
珠海樓市
珠海樓市
珠海香洲
2022年的樓價究竟會不會升？我認為珠海影響樓價走勢有三個關鍵因素：
一、成交量是樓價會否上升成的關鍵
樓價要穩定甚至上升和供需有直接關係，只要成交量上升樓價才有上升的可能，這個是一個比較簡單的量價關係。剛才和大家分享過，2021年珠海全年成交量竟然逆市上升達二成三。在這個環境的市場下有這樣的表現，整明珠海這個城市的吸引力以及珠海樓的認受性還是比較高。另外，從珠海去年的網簽走勢來看，上半年成交量較高，每月的成交量平均都在6千套以上。下半年，受到大環境的影響開始持續走低，但到12月成交數字從11月份的4,580套回升到5,513套，上升接近二成。雖然仍然低於上半年成交量最低的6月份，但明顯是轉向上升的趨勢。
二、樓貸利率下降
信貸金融也是影響樓價變化的關鍵因素，自從去年10月份央行在多個場合表示要「維護住房消費者合法權益」開始，部份剛需買家受到政策的鼓舞而再度入市。與此同時，在部分銀行房貸利率出現下調跡象，放款速度比原來有較大的提升。目前珠海大部份發展商所合作的銀行，對於購買首套住房的利率已經由超原先的6.0%以上下降到目前的5.8%，最低的甚至已經降到5.7%,只有少部份銀行還保持在6.0%這個利率水平。另一方面，央行12月6號宣佈的降準，釋放1.2萬億的資金，隨後將一年期的LPR下降了5個基點。之前的節目也和大家分享過，雖然這個一年期LPR下降對於樓市的直接影響雖然不大，但是起到恢復市場信心的作用。加上，我本人預估央行針對樓市的五年期LPR，很可能會在春節前後又或者在3月兩會之前推出，屆時對於整個樓市的回暖會有較大的作用。
三、政策以穩為先，穩中有升
國內樓市大環境在房住不炒大方向的前提下，短期相信不會推出對樓市有強烈刺激作用的樓市政策，整體走勢主要是以平穩發展，所以珠海的樓價基本上不會出現暴升暴跌的情況。但是會對之前過於嚴厲的調控措施進行修正和放鬆，加上中央層面也會從政策上和金融信貸方面開綠燈，支持剛需型的消費者置業，對於擁有核心價值和大量人口流入的城市而言是利好。因此，珠海上半年會回暖的機會比較大。而部份區份的樓價更可能會出現小幅上升的情況，根據國內一個樓市的監控平台的不完全統計，珠海2022年預計有49個新盤入市，而這部份的新盤主要集中在唐家北圍、香洲區的南灣、金灣的濱海商務區、平沙和斗門部份區份。而航空新城、唐家半島這些區份基本是沒有新盤入市，在售的樓盤供應量也不多，一但賣完整個片區基本上就沒有新盤供應，想買這個區份只能買二手樓。所以，這些區份在物以稀為貴的情況下，樓價自然就會水漲船高。
”買樓唔簡單、最緊要識揀”，好多謝各位在過去一年的關注和支持，在踏入2022年新春之際，新的一年新春伊始、萬象更新，也代表大地萬物走出嚴寒開始回復生機。而內地樓市政策的暖風早已經在去年年底已經開始發力，隨著後續的一些利好政策的推出，相信樓市的春天相信也會很快到來。也值著這個美好寓意，祝福我們澳門有新年新氣象，繼續繁榮昌盛、百業興旺，也祝福各位觀眾朋友早日買到心水筍盤，家肥屋潤、家庭幸福！
Winson Tang
早在2008年開始接觸國內房地產市場，曾於《置業新地》雜誌及澳門《力報》等知名媒體公司負責房地產市場業務，曾深入大灣區不同城市考察超過一百多個房地產項目，從事相關工作超過10年，對內地樓市政策、情況和發展動向較為了解。
YouTube開設「Winson講樓」頻道，透過自己的經驗以及對行業的了解，和大家分享大灣區樓市相關資訊，為有意在大灣區置業的人士提供專業的意見和優質的置業服務
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