結構性失衡問題待解決

行政長官辦公室轄下政策研究和區域發展局，於農曆新年除夕（1月31日）公布《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》報告指出，目前澳門住宅單位總量超出實際住戶數量，反映出澳門房屋問題主要源於結構與功能性分布未能滿足居民的實際需求，雖然總量供大於需，但存在一些固有的結構性問題，需要積極應對解決，以更有效回應居民對居住環境改善的訴求。

政策研究和區域發展局發表《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》報告，指本澳房屋存在結構性問題。（東方IC圖片）

按分區劃分的澳門空置單位數及空置率。（《房屋政策研究報告》截圖）

按面積劃分的澳門空置單位數及空置率。（《房屋政策研究報告》截圖）

報告指出，目前房屋供需結構性不平衡。截至2021年6月底，澳門住宅單位總量超出實際住戶數量，空置單位有16,655個，總體空置率約為7.0%。當中空置單位主要以大型單位為主，例如150平方米或以上單位空置率17.2%。這些大型單位一般總價較高，居民相對較難負擔，反映出澳門的房屋結構與功能性分布未能滿足居民實際需求，部分居民的基本住房需求未能滿足。

逾萬六單位空置逾三萬單位樓齡超40年

政發局研究指出，截至2021年6月底，澳門共有23萬8,464個住宅單位，其中16,655個是空置單位，但根據2021人口普查初步結果，本澳住戶數目共為20萬2,700戶，可見現時澳門住宅單位的總體供應量是足夠。然而，部分澳門居民仍存在基本住房問題，這主要是由於房屋供需的結構性失衡所致。

研究報告又指出，經屋正在加緊興建，但實質的供需矛盾依然存在。一方面，計分排序靠後的經屋申請者，依然較難買到經屋；另一方面，一些收入水平超出經屋申請資格上限的人群，不能購買經屋，但這個群體的購買力，未能追上私人樓價升幅，成為夾心階層。本澳樓宇老化嚴重，但都市更新進展緩慢。截至2021年6月底，全澳40年及以上樓齡的住宅單位共有32,194個，佔總體單位總數約13.5%，主要集中於新橋區、黑沙環及祐漢區、荷蘭園區、下環區及中區等分區。舊區樓宇殘舊老化問題嚴重，設施落後，缺乏維護修繕，嚴重影響住戶生活素質。受到業權百分比等因素制約，都市更新進程有待加快。

樓價13年升3.5倍人工只升一倍

報告稱，高樓價下居民置業負擔能力相對下降，住宅單位每平方米實用面積平均價格由2009年的23,235元上升至2020年的10萬5,064元，升幅約352%，而本地居民月收入中位數則由2009年的10,000元上升至2020年的20,000元，升幅僅為100%。因此，考慮到不同階層的需要和購買能力，構建階梯房屋供給將是應對房屋問題的有效方式，能更好滿足各階層的實際住屋訴求。

另外，居民收入亦影響房屋需求，研究指出，回歸以來，在經濟快速增長的帶動下，澳門就業情況穩定，居民實質收入不斷上升，總體月工作收入中位數由1999年第四季的4,819元上升至2021年第三季的16,000元，帶動房屋需求持續增加。然而，新冠肺炎疫情令澳門經濟受到嚴重影響。由於疫情未來發展仍存在不確定因素，預計澳門經濟復蘇需時相對較長。在經濟不景氣的情況下，居民就業及收入受到影響，置業的意願或會降低，社會對房屋需求將相對減少。

市場因素方面，在近年環球寬鬆貨幣政策的低息環境下，雖然樓價走勢平穩，但交易量卻保持在相對偏低水平，一定程度上反映居民對現時樓價的承擔能力有限。未來，隨著美國等主要經濟體逐漸有序退出寬鬆貨幣政策，息率將會逐步調升，澳門居民置業的償債能力相對降低，置業需求會有所下降，而投資者對物業的投資也會趨向審慎，不排除會對澳門房地產市場產生負面影響。

13年來，澳門民眾薪金上升的幅度遠遠不及樓價的升幅。（張庚睿攝）