大家好，買樓唔簡單，最緊要識揀，我是Winson。最近半月以來，國內有部份城市開始出手救市，包括有河北省保定、吉林長春、雲南昆明、廣西玉林等至少7個城市出台一些救市政策、鼓勵市民買樓。而肇慶也正式加入這場樓價保衛戰，成為第一個出手救市的大灣區城市。根據了解，肇慶在1月12日出台《肇慶市保障企業用工十條措施》，其中第三條措施的內容為：對「首次在肇或重新返肇就業勞動者」，在肇購買首套自住房的，按全日制本科及本科以上畢業生2萬元、大專畢業生1.5萬元、中職技工院校畢業生1萬元的標準給予一次性購房補貼。
雖然從政策的條文上來看，這項措施是針對一些回肇慶就業的人士進行購房補貼，但實際上條件相當寬鬆，只要有職中以上學歷就符合購房貼補的資格。好明顯，這是以「保障企業用工」名義來救市。可能有人不太明白，肇慶為什麽要採取這種較為隱晦的方式來救市？以及救市的背景是否另有隱情？
首先，和大家探討一下為什麽要採取較為隱晦的方式來救市。主要是過去幾年，在房住不炒的大方向下，即使有些地方政府出台了一些利好樓市的政策，但對公眾的時候都是極力否認托市。而公開地將房地產增長作為目標，並公開提出「激發群眾購房需求，增強房地產消費意願」的省份，黑龍江省是第一個。在去年12月20日，黑龍江在全省房地產業經濟運行調度會議上，提出要部署全力衝刺房地產業增長工作，其中提及要多措並舉促銷、落實優惠政策、積極引導市場預期，有效激發群眾購房需求，釋放消費潛能。同時也在官網刊登《部署全力沖刺房地產業增長工作》的文章。沒想到文章一出，瞬間引起廣泛關注。然而到了第二天，文章就被緊急撤回。為什麽黑龍江要如此著急？因為，通常在樓市房價下跌的城市名單當中，東北的城市幾乎都是榜上常客，而黑龍江及其省會城市哈爾濱的樓價下跌速度更加是遠超其他地區。從2021年11月的銷售數據來看，黑龍江成交量下同比跌近兩成，哈爾濱一手樓跌幅已經創下7年之最，而鶴崗這個城市的樓價更加是跌至白菜價，平均房價只有2千多元/平方，但是即使樓價再便宜都賣不出去，因為根本沒有人接貨。人口的持續流出，就會帶動經濟下行，最終形成雙負循環。久而久之，當住宅的數量超過人口數量的時候，樓價就會開啟無限下跌的模式。
對於黑龍江救市未遂，有人認為主要原因在於官方文章的措辭不當，在目前房住不炒的大方向下，用了「全力衝刺」的字眼大張其鼓地公開救市，實在難以被領導層所接受。而黑龍江「救市一日遊」事件，自然就成為各大城市的前車之鑑。所以，肇慶採用吸納人才就業、保障企業用工的名義來補貼購房，做法相對合情合理，即使面對公眾也較容易「過到骨」，不至於相關措施被腰斬。
肇慶為何要出手救市？是否另有隱情？
我們將目光再聚焦回大灣區，為什麽肇慶作為大灣區城市也要出手救市？主要是和目前樓市低迷、土地拍賣壓力較大有很大關係。首先，和大家看一下2021年肇慶土地拍賣的市場情況，根據中原研究院的報告，肇慶土地供應比2020同期有所增加，多宗地皮都是由政府或國企兜底拍得，而且樓面地價下跌幅度達到兩成二。除了國企之外，其他大品牌發展商在肇慶拿地比較審慎，整個土地市場的溢價率相對較低。也就是說土地的價格跌了，而且也更加難賣了，當麵粉的價格都已經下跌了，作為麵包的樓價還有那麼容易上升嗎？然而，從肇慶一手樓的成交情況來看，去年市場表現量價齊跌，供求量同比跌幅比較大。另一方面庫存量也在增加，整個肇慶住宅的庫存面積大約為747萬㎡，如果按每個單位100平方的面積來計算，大概有74700個單位等待銷售。如果按最近半年的銷售速度，大約需要1年半左右才能銷售完。從以上幾個方面綜合來看，肇慶樓市今年所面臨下跌的壓力還是比較大。
其次，肇慶的樓市也存在和黑龍江哈爾濱等城市的類似問題，作為大灣區面積最大的城市，肇慶也存在地廣人少、房屋供應量大和人口流失等情況。大家都知道，人口是支撐樓價的重要因素，年青人口是樓市的主力軍，所以肇慶以保障企業用人的名義來救市也都可以理解。但是，靠一時的政策措施催谷樓市，或許會產生一些短期的效果，但如果真的想要讓樓市持續穩步向上發展的話，還是要從經濟、產業和人口等根本方面去著手改善才行。至於肇慶目前產業、人口的情況，我早前也出過一期到肇慶實地探訪短片，和大家分享我所了解到的一些真實情況，如果有興趣的觀眾朋友可以回去我們頻道找來看一下。
哈爾濱
鶴崗
肇興新區
Winson Tang
早在2008年開始接觸國內房地產市場，曾於《置業新地》雜誌及澳門《力報》等知名媒體公司負責房地產市場業務，曾深入大灣區不同城市考察超過一百多個房地產項目，從事相關工作超過10年，對內地樓市政策、情況和發展動向較為了解。
YouTube開設「Winson講樓」頻道，透過自己的經驗以及對行業的了解，和大家分享大灣區樓市相關資訊，為有意在大灣區置業的人士提供專業的意見和優質的置業服務。
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