祐漢七樓群業主九成願意都更，但具體費用和方式就沒有共識。 (陳宇東攝)
梁孫旭提醒當局勿出現政策或利益傾斜，避免出現「奇貨可居」、樓宇炒賣等情況。 (資料圖片)
街總理事長陳家良表示，要推動都更重建必先要降低業權百分比，起碼降至八成左右較適合。 (資料圖片)
海德大廈重建是「放高」大廈層數，將多出層數單位予建築商，用作抵銷建築費用，故原業主便毋須負擔重建費用。（陳宇東攝）
海德大廈位於水上街市對面，當年因被評危樓須重建。 (資料圖片)
由澳門回歸之初，當時特區政府已提出對祐漢七樓群進行都市更新重建，至今回歸已逾廿截，七樓群的重建一直仍只聞樓梯聲響，一直未有具體方案。澳門都市更新股份有限公司於上(5)月初便公布了「祐漢七棟樓群」 調研報告，據報告中顯示，都更公司目前僅接洽到55%業主，雖逾 90% 受訪者支持重建，但僅有12.5%願意支付重建費。街總理事長陳家良表示，要推動都更重建必先要降低業權百分比；又指主流 意見希望以現樓進行「樓換樓」不符實際，「重建後回遷」才較可行；議員梁孫旭就提醒當局勿出現政策或利益傾斜，避免出現「奇貨可居」情況；又認為放高原大廈容積比可行，能為業主贊成重建提供很好誘因。【 本報記者陳宇東特別報道 】
有關祐漢七樓群的都更重建問題，議員梁孫旭受訪時表示，過去社會一直希望能透過出台新的法律制度或政策等誘因來推動都更，但進度一直緩慢。而目前要加快推動祐漢都更的主流意見，還是冀透過修法降低業權比例來實行，但根據現時法律，當有任何業主持不同意見時，還是可以透過法律訴訟來提出反對。他認為，因此推動祐漢都更最重要的還是誘因，若能夠促成絕大部分業權人都同意重建，這才是解決問題的癥結。
避免出現「奇貨可居」情況
梁孫旭續稱，目前政府是提出透過暫住房方式來「重建後回遷」，相信這方法是可以有一定推動作用，但未來當局還是可透過加強對居民的宣傳、以及制定相關政策等來吸引更多業主願意重建。他又提醒當局需注意，若政府為了推動都更而投入過多公帑、動用了過多政府資源，而又是有利於業權人時，便或會造成相關單位「奇貨可居」情況，更甚或造成相關樓宇被炒賣。
降低業權百分比 順利樓作試點
街坊總會理事長陳家良接受本報訪問表示，根據調研報告可知，其實目前仍有大部分的業主是尚未聯絡到，因此當中要集齊業主同意的百分比仍是比較困難；而目前雖有逾90%受訪者是支持重建，但陳家良估計未來或隨著聯絡到的業主增多，支持重建的的比率會有所下降。但他認為，只要有關比率不低於80%的合適比例，祐漢七樓群的都更重建，還是值得推行。
陳家良指出，推行都更是有幾個要素是需要考慮，首先須將目前百分之百的業 權同意百分比降低，超碼降至 80 至 90% 成才可有望推行。其次是若要推行，便先要 有樣板供居民參考;他指出，如七棟樓群同時進行是相當困難，但根據目前七棟樓 群當中，順利樓的伙數是較少，僅有 220 多戶，建議可先從順利樓入手進行先行先 試入為試點，然而當其他樓群業主看到該重建成功的例子，便會對重建更有信心。
現樓「樓換樓」不符實際
陳家良續稱，當局亦需澄清目前推行的都更都主張以「重建後回遷」的方式進行；陳家良坦言，明白現時主流意見是希望以現樓進行「樓換樓」，但實際上這是很難實現，因市場上很難同一時間裡找到如此多現樓，因此還是冀居民能接受先以暫住房「住咗先」，其後重建完成後再回遷，此方式是較可行和理想。再其次便是當局向放棄業主實行現金補償，但當然上述方法前提是能取得社會共識。
默示制度或侵犯業權 需完善賠償機制
此外，有關收集業權方面，此前有關注人士建議相關立法工作考慮引入默示贊成制度，即在少於一定數量人數反對時，便將相關失聯人士默示為贊成，以解決業權狀況不明或找不到業主等的情況。梁孫旭表示，澳門本身對於業權的保障是較為嚴僅，若以默示為贊成方法來處理，這或涉及侵犯業權的行為，更甚或牽涉到法律訴訟，因此在處理此問題上必須謹慎；因部分業主不排除會在若干年後回來，若見到自己物業在不被知會下便拆掉，這便會損害了有關業權人的權益， 所以政府在處理上必須要小心，避免出現漏洞。
陳家良則認為，默示為贊成可研究思考，但必須確保私人業權利益得到保護；如未來法律允許有關做法，亦需清晰做好賠償機制，若將來業權人在一定年限內「出返嚟」，也要有相對完善的賠償機制來彌補業主的損失，相信如有完善機制此方法也是可行。
重建費業主需自付物業或升值
對於重建費用方面，陳家良表示，因目前都更公司只是負責代理重建，而並非收購業權再發展，因此業主們需明白重建的相關費用還是需要自行支付。而對於重建費用，陳家良亦分享了其看法，因大廈重建完成後必定會有一定程度的升值， 而業主現時只需要支付一定的建築成本，將來該單位升值的空間相信必定比付出的建築成本要多；其次是經都更公司重新規劃後，七棟樓群都會向高發展，但伙數不變，即變相日後重建完成後會釋出更多地下空間，而這些空間日後或會建成停車位、舖位等，而這些空間售出後的費用很大機會是歸業主。最後互相抵銷之下，其實業真正需支付的費用不會太多。
放高容積比 有違重建原則？
但根據調研報告中指出，目前已接洽的業主中，僅12.5%願意支付重建費，更有52%明確表示不願意支付。而根據記者翻查資料顯示，本澳過去共有四個舊樓重建成功例子，分別是位於新橋區福寧大廈和鉅富花園、青洲大馬路的明興樓及位於水上街市的海德大廈；當中福寧大廈和海德大廈的重建方式，便是業主與建築商協商好，重建時「放高」大廈層數，將多出層數單位予建築商，用作抵銷建築費用，故原業主便毋須負擔重建費用。然而有關做法若套用至祐漢七樓群中又是否適合？梁孫旭認為此方法是可行，但關鍵需視乎該幅土地是否有條件放高，因不排除有關土地因消防等 相關法律條例，對於其高度會有所限制。他表示， 若放高樓宇能減輕本身業主的重建負擔，甚至可增加業主們收入，同時又無需動用公帑，這當然是一 個很好的誘因。
陳家良則表示，祐漢七樓群當年討論重建時的其中一大原則，就是希望不增加該區的人口密度， 因本身祐漢區的人口已是非常密集，若重建後再增加人口，相信會對居民的生活質素帶來一定程度的影響；但陳家良亦指，當然有關方法亦可以與業主居民共同討論，作為備選方案，讓他們自行衡量， 以取得共識再考慮是否適合套用。
陳家良指順利樓的伙數是較少，建議可先從順利樓入手進行先行先試入為試點。( 陳宇東攝 )
下載APP