內地樓市將進入拐點

過去內地開發商多以高槓杆借貸發展，適逢中國經濟以爆發式增長，樓價水漲船高，置業需求源源不斷，房產企業得以迅速狀大。然而，這種高槓杆式的操作，勢將面臨重大改變。

近年中央政府擔心樓市泡沫一旦爆破，整個社會將被動搖，終推出三條紅線政策，嚴限開發商負債比例，此招一出，內地樓市有機進入拐點。

要符合三條紅線下的債務比例，內房企業需大幅減債，方法似乎只得一道，就是大手減持樓盤套現還債。要大手減貨，最直接是減價，於是恒大地產要以七折出貨，還要在一個月內賣千億物業。

本來個別開發商減價賣樓對樓市未必構成大影響，但問題是內地開發商一直以來也是以高借貸去推動發展，許多開發商負債驚人，當龍頭大哥大手劈價，你只能做的就是急急出貨，否則眼白白看著市場購買力被對手吸乾，到時才去減價，只能望輕嘆。

當大家搶著出貨時，價格肯定價受到前所未有的壓力，嚴重的或許樓價會出現倒骨牌效應。如果市場有足夠的購買力，也可能承受得了。現實告訴我們，各地城市幾乎處處大興土木，一幢幢樓宇拔地而起，供應量之高，要消化並不容易。

之前的房子雖然能賣出去，但多少是剛性需求？不少比例的單位其是被人買作投資，博取資產升值，可今天開發商掟貨，一下子的大供應，能否消化教人懷疑？

大家別忘記，樓價與經濟是息息相關，過去樓價上升，很大程度受惠於中國經濟高速增長的紅利。然而近年內地經濟增長已經放緩，再不是動輒以雙位數字上升。反之一場新冠肺炎，全球經濟大受打擊，中國雖然有足夠內需能力推動，惟力度就遠不如世界需求。可以預見，中國經濟只會輕微增長，甚至停滯，樓市的推動力將大大降低。事實上，現時內地的房價，跟老百姓的購買力脫節，許多人是傾全家族之力去罝業，在經濟上升年年加薪，樓價又同步上揚，問題當然不大。但樓價若因開發商劈價賣樓而往下調整，這些購買力就不容易擠出來。

當然，短期市民可能樂見樓價回調，當一減價，肯定會吸引不少原先想買樓人士；問題樓價若持續下滑，他們會發覺，今天認為相宜的樓價，原來在明天變成高價。樓市很奇怪，別以為剛需才是皇道，當樓價上升時，不想買樓的人也跑出來買，樓價下滑時，有實際需求的人也會忍忍手，即是說愈升愈買，愈跌愈縮手。今天內地樓市，我們切莫掉以輕心，樓價只升不跌的神話隨時破滅。