別對本澳樓價太樂觀

最近公布的澳門樓價指數顯示，本澳的住宅樓價仍然堅挺，除了疫情爆發初期影響樓價一陣子，基本上樓價仍企穩在每方呎九千元水平。於是市場有聲音，認為樓價不死，買樓投資肯定穩賺不賠。

樓價會怎樣走，我們沒有水晶球，是升是跌暫時難說，但從一些基本條件去分析，中長線來說，別對樓價寄以厚望。

首先，一個社會的房地產是否興盛，跟經濟息息相關。過往本澳賭業未開放，經濟一潭死水，樓價便宜得嚇人；直至賭業開放，帶動百業，財政收入年年大增，本澳的住宅樓價亦開始水漲船高，廿年升值十多倍。

今天在疫情下全球經濟受到前所未有的衝擊，股市縱然活躍如昔，全球貿易與產出肯定大不如前，並且不會是一時三刻可復完，澳門屬外向經濟，世界經濟不景氣，澳門難以獨善其身。

事實上，即使疫情未出現，博彩收益亦已見頂，經過廿年發展，大概可以見到，本澳最好的時光，一年賭收最高約3,000億水平，再要突破似乎不甚容易，特別今天的經濟環境下，不下跌已經偷笑。

再講，東南亞多個地區見博彩業帶來可觀收益，紛紛大力拓展，就連日本也要分一杯羹，可預見博彩市場的競爭日趨激烈，本澳博彩別說增長，要守住原有的市場份額也殊不容易。

不但經濟情況存在陰霾，影響樓市最關鍵的「供需」，亦出現了明顯的變化。先說「供應」，大家都說澳門住宅供應不足，然而我們看到的只是麵包不足，實情是澳門有充裕的土地可供發展，若加大力度，根本不愁供應。

目前五個個填海區中，有多幅土地可以建屋，看現時情況，政府很大機會藉基建發展拉動經濟，加快填海區的項目，這些土地已準備就緒，隨時一聲令下可以大興土木。

還有，過去幾年本澳政府收回多幅土地，據第一太平統計，粗略估算有80幅，可發展的總樓面面積達到179.47萬平米，保守估計可提供約17,947個住宅單位。

再看剛公布的總體規劃草案諮詢中，明確指出到2040年，本澳的住宅由現時佔所有土地的17%提升到22%，即是說本澳的住宅供應肯定會提升。

最後是「需求」，特區政府已明言為本澳市民提供相當數量的公營房，新城A區可建兩萬八千個公營單位。當然政府房屋與私樓是兩個市場，但要明白政府的供應多了，許多原本只能寄望私人市場的市民，會轉等經屋，又或試輪候社屋，這樣必然會影響市場對私樓的需求。

別忘了，本澳正與橫琴聯手合作，發展澳門新街坊，未來提供四千單位，售價又相對優惠，到時會吸納澳門的購買力。而且，這或許是個開始，說不定未來橫琴會提供更多的空間予澳門，市民對住屋的需求，將不用單單倚賴本澳供應。