恐觸發內地樓價冧市

市場擔心，恒大率先劈價隨時引起一波掟貨潮，觸發內地樓價冧市。（設計圖片）

恒大主席許家印揚言，要在一個月內出售千億價值的項目。（資料圖片）

當市民收入下跌，買樓意欲肯定會減低。（東方IC圖片）

聯合國貿易和發展會議發表公告，因疫情打擊，相信今年經濟會收縮4%以上。（RTHK圖片）

上周網上流傳恒大（3333）上書廣州政府求救，雖然集團即時作出否認，但恒大債務高企，在中央政策下內房企業急謀對策大減債務，卻是不爭的事實。市場就擔心，債務高築的房企不少，恒大率先劈價隨時引起一波掟貨潮，擔心觸發內地樓價冧市。（文：易煬）

事緣是中央要求內房企業減低負債比例，以防企業過份擴張而爆破，繼而影響整個房地產市場及經濟，於是制定了三條紅線的規定，並傳已在12家企業中推行。

在三條紅線的要求下，內房企業要減低債務，以符合中央的要求；但要減債，就要還款，問題就是錢從何來？最直接及有效的方法，就是加快售樓步伐，套回現金再償還貸款，以達致不違反中央指令下的負債規限。

劈價賣樓拖低樓價

要達致快賣樓，簡單方法是減價，特別是那些動輒年內賣樓以千億計算的大房企，需要頗大的購買力吸納旗下貨源，大手減價就成為搶客的殺手鐧。恒大主席許家印揚言，要在一個月內出售千億價值的項目。

當市場有千億貨源推出，而全數是大手減價出售，市場上許多的購買力將會流去恒大的樓盤。可現時開發商也明白，要符合三條紅線，就要賣樓套現還債，但恒大的大手劈價，勢搶去購買力。為免客源被恒大搶去，開發商大多會將旗下樓盤也調低價格出售，隨時出現局面是整個市場也在減價，樓市價格立時下調。

樓價與市民收入脫節

內地樓價連升十多年，中間幾乎沒有試過深度調整，事實上目前一部份房屋已不是剛性需求，部份是被人囤積或投資。可是，內地若持物業收租，與投入的資金是不成正比，每每回報不到兩厘。大家寄望是資產升值，若然資產未能同步上揚，反倒有回調，那就大大降低國人買樓意欲，少了人置業，樓價更難向上升，反之有機回落。

加上樓價目前水平，已經與一般市民的收入脫節，許多人買楼是動用幾方面家屬的資金力量，如夫妻的父母資金支持才能給首付。在樓價不斷上升時，大家也沒所謂，加上工資收入年年增加，供樓的負擔也慢慢紓緩。但若樓價下跌，情況就不一樣，財富效應失去，有意入市的市民就會減少，更難支持不斷上升的樓價。

經濟下跌樓市難獨善其身

不要忘記，今天全球經濟情況急劇惡化，股市因為各國政府放水而得以重生，但實體經濟却難逃下滑。多國因封關及停工而影響生產，旅遊業、運輸、酒店大受打擊，至於零售業，在疫情下人們收入減少，出外意欲也大降，肯定受影响。

聯合國貿易和發展會議早前發表布告，因新冠肺炎疫情打擊，全球經濟面對深度衰退，但相信今年經濟會收縮4%以上，全世界的產出減少6萬億美元（約46.5萬億港元）。

經濟下滑，樓市就很難獨善其身，當市民收入下跌，買樓意欲會減低，而負擔能力也因為工作收入降，甚至失去工作，那還有能力去置業，部份購買力勢將失去。

若情況持續差勁，現時持有物業的，也有可能沒有能力去供樓，要賣樓套現。當然，中國情況比其它地方要好，因為疫情控制得宜，經濟也在緩慢復蘇，但全球景氣下滑，中國也将受影響，樓市也會受到拖累。

九七香港發展商爭相掟貨

樓價六年內冧七成

內地房企高負債而要大手減價賣樓，情況有點像九七年香港的樓市，當時亞洲金融風暴，經濟一下子惡化，發展商的負債高企，信和置業（0083）拍下小西灣地王後負債累累，在金融風暴下，要率先減價賣樓以套現。

那時別的發展商看在眼裡，怕客源被搶，也爭相掟貨，令樓價愈賣愈低。畢竟當年許多發展商的負債比率高企，而在金融風暴後，銀行借貸十分審慎，甚至要追收借款，令發展商也要錢不要貨，總之脫手最緊要。

同時，市民的負擔能力也受經濟下滑影響，過去市民年年加薪，但金融風暴下人工非但冇得加，就連工也朝不保夕；加上當年管理首期借貸失當，許多人以高杠槓置業，樓價一旦調整，供樓人士即成負資產，也爭相在二手市場賣樓，形成人踩人局面，樓價下跌一發不可收拾。

今天內地較當年九七香港要好，國家要求的借貸做得較審慎安全，較少有過量貸款，但新樓在開發商爭相降價下，樓價進入一個較深度調整是有頗高機會出現。