投行：業務仍有發展空間

有投行認為，物管股大有發展空間，潛力未盡發揮。（龍湖官網圖片）

內地商場物業管理市場規模達1,080億元人民幣。（維基百科圖片）

物業管理是近年新興投資板塊，以高增長、輕資產及防禦性高等特質吸引不少資金追捧。不過，近日物管股出現較深調整，市場就有批評，指物管股動輒30、40倍市盈率略嫌偏高；但有投行認為，若了解到市場尚有龐大領域未被開發，物管股大有發展空間，潛力未盡發揮。（文：王梓恩）

城市服務商機龐大

作為獨立上市的物管企業，絕不能單單依賴所屬內房商來維持高增長勢頭。除了住宅物業管理，更有需要拓展其他新領域，才能突顯本身專業及獨立營運能力。

城市服務是一個新興的細分市場，傳統物業管理主要針對住宅樓宇內部空間，而城市服務廣泛得多，覆蓋城市公共區域，提供及制定專項服務，故通常會與相屬城投企業合作。

近期不少物管企業開展了城市服務項目，如泗陽經濟技術開發區（永升生活）、青島李滄區（新大正）、廈門鼓浪嶼（萬科物業），以及三亞崖州灣科技城及青島即墨開發區（招商積余）等。中信證券指出，隨著橫琴等地城市服務專案取得初步成功，預計城市服務將在更多城市及村鎮落地。

中信證券推算，目前城市服務市場需求規模達2,000億元人民幣，對物管企業而言，絕對是新藍海。另外，公共建設物業管理市場亦是物管企業另一藍海市場，隨著社會後勤保障步向專業化，各大高校、政府機關、交通部門均逐步將物業管理範疇外判，為物管股提供增長空間。

另一戰線：商場物管

看好的還有瑞銀，但該行偏好較小型的物管股，認為盈利增長潛力更優勝，預測2019至22年複合年均增長率可達56%，高於整體行業平均增幅36%。更重要是估值吸引，小型物管股2021年平均預測市盈率約25倍，較整體行業約31倍仍有水位。

對部分小型物管股給予買入投資評級，包括新城悅（1755）、時代鄰里（9928）、寶龍商業（9909）及永升生活（1995）。由於行業防守性高，兼且具增長動力，相信會繼續迎來價值重估。

另外，相比起住宅市場，內地不少商場出現投資不足及缺乏優質管理，市場忽視了該市場對物管股所帶來的龐大商機。隨著內地中產階層擴大，零售銷售及購買力正不斷提升。然而，內地零售面積相對人均水平，比起其他國家仍屬偏低。故可預期商場物業管理將會成為未來物管行業的新大陸。

瑞銀估計，以每年收入計算，內地商場物業管理市場規模達1,080億元人民幣，論管理費水平及項目毛利率均較住宅市場吸引，尤其看好已搶佔先機的寶龍商業。

行業併購整合成催化劑

另一方面，隨著物管板塊持續壯大，行業結構將出現分化。個別品牌缺乏競爭力，在管面積增長缺乏確定性的小型物管股，有機會被併購甚至邊緣化。與此同時，為提升品牌價值及將規模經濟效益最大化，大型物管股進行併購的機會更大，一如龍湖集團（0960）入股綠城服務（2869），以及早前萬科企業（2202）旗下萬科物業與戴德梁行物業管理業務進行聯盟合作一樣，為業務帶來協同效益。行業可能出現的併購活動，亦有機會成為物管股的催化劑。

重磅物管股上市陸續有來

市場上物管股數目雖然已經不少，但原來2019年十大內地賣樓王當中，仍有一半未將物業管理業務獨立上市，料重磅物管股公開招股將陸續有來。

華潤置地（1109）管理層早前已表明，今年會加快分拆物業管理業務獨立上市。融創中國（1918）亦一改之前意向，於八月初決定分拆融創服務在香港上市，並有意保留少量發售股份，派發予現有股東；市場估計，融創服務集資規模將達78億元。

除了萬科企業（2202）表明未有分拆計劃之外，其他大型內房商如中國恒大（3333）、世茂房地產（0813）、龍湖集團及金地集團等，都有機會加入分拆行列，令物業管理板塊走向更完整及成熟。