被收回的土地若全數用作住宅用途,可提供約17,947個單位,圖為南灣湖。(資料圖片)
第一太平戴維斯澳門區董事總經理廖沛霖建議,政府應盡早公布土地使用規劃,及向公眾進行諮詢。 (鍾佩欣攝)
雖然在疫情下本澳樓市受到打擊,但近期銷售已逐漸復蘇,市場隨之又擔心樓價會否再被推高。事實上,本澳現時空置土地達到700幅(未計新城填海區),若能善加利用,足夠本澳新樓供應19年之用。
若只以現存可供出售新樓加上設計中的項目,初步估計提供萬三個住宅單位,足夠未來5年之用。不過,最終能否落實還要看具體進展。(文:鍾佩欣、易煬)
第一太平戴維斯的澳門土地調查研究報告指出,本澳現在的空置土地有接近700幅,面積達到120萬平米。當中包括被澳門政府勒令收回的80幅土地,面積約70萬平米;以及遍布澳門各區的619幅空置土地,面積約50萬平米。
該行澳門區董事總經理廖沛霖表示,預測被收回的土地若全數用作住宅用途,可發展的總樓面面積達到179.47萬平米,保守估計可提供約17,947個住宅單位,相等於本澳私人住宅現存量的9%,大部分集中於南灣及氹仔中心區。
至於空置土地方面,超過85%為住宅用地或非工業用地,估計非工業用地有頗大機會可轉作住宅用途,一太的研究預期合共可以發展總樓面面積225.76萬平米,保守估計可提供22,576個住宅單位。
未來五年供應萬三單位
一太根據過往3年住宅物業成交數據分析,平均每年一手住宅成交約2,100個。若按上面的分析,收回土地加上現存空置土地,合共可以提供的住宅單位為40,523個。假設未來需求不變,即現時土地可發展的住宅數量,足夠未來19年之用。
不過,土地是否能悉數發展,有許多變數存在,若我們以一個較實在的數據分析,或許會更好掌握未來供應。根據一太資料,本澳短期有4,260個住宅單位可供應市場,加上設計中的8,922個單位,合共約13,182個單位,足夠未來5年新樓供應量。由於該批單位已建成或在設計籌劃中,最終能在市場推出的機會相對要高。
中長線供應難以預測
五年後的供應量,要預測就較為艱難,第一是現有空置土地中,有大部份為私人業權或長期批租地,土地業主或承批人自由決定何時進行開發,故難以預計實際動工及推出市場時間。
第二是政府回收的土地,何時可完成司法程序、用地規劃及招標賣地,以及是否全被回收的地塊,可以根據舊有用途作住宅發展之用,至今仍未確定。第三是新城填海區的規劃進程,以及落實興建多少私人住宅供應,政府還未有披露。
及早籌劃釋除公眾疑慮
因此,廖沛霖建議,政府應盡早公布土地使用規劃,及向公眾進行諮詢,盡快公布完善的土地出讓機制及時間表,以釋除公眾對土地房屋供應的疑慮。同時,政府應優化審批程序,在合理時間內完成審批及回覆申請,確保未來住宅供應可平衡未來5至10年需求。
現存可供出售新樓加上設計中的項目,初步估計達萬三個,足夠未來5年之用。圖為澳門濠尚。 (官網圖片)
甲級商廈稀缺 空置地只一幅劃作寫字樓
一太的研究報告發現,本澳寫字樓用地非常稀少,700幅空置土地中,只有一塊位於南灣區已被收回的土地,曾被規劃作寫字樓用途。
該行去年發布寫字樓市場研究報告時,已指出本澳市場上大面積寫字樓單位相對較稀缺,當中甲級寫字樓的選擇更少。
廖沛霖指出,本澳現時大部分商廈樓齡及設施並未符合甲級寫字樓水平,政府未來需審視是否需要覓地建造新一批甲級寫字樓,以符合本地及灣區的發展步伐。
他續稱,本澳具備良好的移民方案、引進專業人才、健全金融市場等的政策推出,相信有不少的企業會藉此契機,選擇本澳寫字樓進駐。
行政長官賀一誠曾表示,澳門缺乏優質甲級寫字樓供應以吸引大型企業進駐,故當城市總體規劃出台後,歸納一個區域發展CBD(中央商務區),興建甲級寫字樓。
本澳市場上大面積寫字樓單位相對較稀缺。圖為財神商業中心。(維基百科圖片)