南灣發展股份有限公司（下稱「南發」）1991年接下《南灣海灣重整計劃之細則章程》，這在當年是等同現今的千億元發展大計，「南發」負責填海造地後，再獲批C區11塊地段發展，無奈期間「風雨」不斷，轉瞬25年「大限」到期。「南發」發展大計受重創，惟政府收地意向堅決，「南發」昨日召開研討會，道出南灣湖土地的「前世今生」。
是次事件矛頭直指2014年生效的新《土地法》，政府堅持依據法律條文辦事，收地沒有錯；但「南發」及出席嘉賓均認為條文沒有保障發展商，尤其當責在政府時，卻要發展商承擔「惡果」，是不公平做法。由於離收到期限只剩短短三個多星期，各界均對情況不樂觀，惟會否出現變數，誰也難料，而政府昨日未有就事件發表意見。
「 南發」持有的13幅位於南灣C、D區土地將於本月底屆滿。 （圖片由「南發」公司提供）
備受外界關注的南灣湖C、D區14幅閒置土地批給期限今個月底屆滿，多家發展商近日頻頻發功向政府施壓，其中該區「大地主」「南發」昨日舉行研討會，探討新《土地法》對澳門投資、經濟及社會的影響。
據「南發」介紹，1991年澳門政府要在南灣填海造地百多公頃，即「南灣海灣重整計劃」，包括建造南灣湖和西灣湖，填整五個區域，即南灣A、B、C、D及E區，「南發」承接該項計劃，獲政府承諾批給土地發展，即於1994年6月1日，「南發」獲政府以租賃形式批給南灣湖C區11塊地段，期限至今年7月31日。
耗花百億元造基建
「南發」稱，「南灣海灣重整計劃」還有十多項特別負擔，如電力、電信、排污、綠化、建2.5公里道路等，形容南灣海灣一直是大海，要等填海基建完成後，才有地可用，整個計劃耗資逾澳門幣100億元，金額相當於現今的近千億元。工程在1992年中動工，到回歸前完成，在2000年開始驗收。「南發」指出，由於工程秏資極大，須向銀行融資，「南發」1994年提出將C區11幅土地轉批給11 間子公司，2001年才獲政府批准。
發展商原擬在C9段興建豪宅「映湖」，圖為該樓盤模擬圖。 （互聯網圖片）
政府未還「地債」
至賭權開放，政府為滿足博企投資項目，如「永利」、「美高梅」等，政府於2002年取走B區四幅地，並承諾批出一幅或以上位於 C、D區或同等建築面積的土地作補償，但至今仍未兌現。2006至2007年，C、D區獲准建百米高樓， 但2008年因世遺叫停發展。
2008年，「南發」曾向政府提出調整規劃方案，但政府因「南灣海灣重整計劃」不合時宜廢止原計劃，各公司再入禀法院並獲發施工准照，其後再因世遺問題被要求停工等候；「南發」2009年再提出重整方案，但政府至今仍未有新方案出台。至2014年新《土地法》生效，25年未發展完成的土地將被收回。
批評政府收地不公平
本月底，南灣C、D區25年發展期屆滿，「南發」表示，讓與B區、申遺成功、廢止「南灣海灣重整計劃」等接二連三事件，使承批人無法利用土地，批評新法未顧未社會狀況，土地無法發展並非公司責任，直指政府收地不公平。
「 南發」昨日召開有關新《土地法》對社會、投資及經濟等影響的研討會。 （陳駿騏攝）
「南發」執行董事、承批人代表王祖安有份投資C5、C6兩地段，他強調一直盡力發展土地，2006年申請入則，2007年3月獲批則，已取得有效的街線圖和准照，公司投資了大筆資金試樁，但到2008年政府因「世遺」問題一直拖延至今。
「連底褲咩色都要講埋！」
王祖安坦言，一直配合政府工作，上屆政府已將65幅閒置地列為不可歸責發展商，但卻通過新《土地法》過期就要收地，感覺自己好似「被人搶緊」。他又不滿本澳行政程序繁複，「你哋澳門乜都要批，連底褲咩色都要講埋！」
「 南發」執行董事、承批人代表王祖安（左）形容政府行政程序繁複，「連底褲咩色都要講埋」！（袁金秀攝）
雖然發展商昨日一直強調拖延土地發展是政府責任，但早前有媒體報道，回歸前「南灣海灣重整計劃」，整個片區商住地段限高28.6至52米，但歐文龍時代該區樓宇高宇被大幅放高超過100米，以C5、C6地段為例，便放高了四倍有多，有意見質疑是發展商因未有按原規劃發展，耽誤了發展時間。
「海一居」前車之鑑 地一定收硬 不打官司 一是修法一是重新招標
南灣湖C、D區14幅土地本月底批給到期，時事評論員譚志強（下圖）認為，無論是發展商昨日高調舉辦研討會，又或立法會議員唐曉晴上月底向立法會提交現行《土地法》解釋性法律，由於時間實在倉卒，相信都不能改變政府依據《土地法》收地的決定。
「加上又有『海一居』事件在先，如果收地決定有改變，咁『海一居』小業主同發展商一定唔肯過你啦！」譚志強又稱，若容許延長收地，不但市民嘩然，特區政府及中央都會承受巨大輿論壓力，故他認為，如今要改變現狀，實在沒有可能。
發展商打官司贏面低
那麼收地之後，政府及發展商是否有較可行、達到雙方都能接受的方法？譚志強表示，除非發展商放棄打官司，而政府又願意重新招標，發展商再次競投，這是其一出路；但發展商投資那麼多，會放棄打官司嗎？官司一打隨時拖個三、五年，且到時發展商輸官司的可能性仍然很大（根據現行《土地法》條文，政府贏面極高）。
至於唐曉晴提出的《土地法》解釋性法律，清晰「歸責」定義，譚志強指出，這建議是可以成立，由於建議內有追溯性，即使趕不及本月底通過，但亦是一條出路；另外，立法會議員麥瑞權及鄭安庭建議的「過渡性條款」，譚志強同樣認為可行，但手段仍是要通過修法達成，成敗未可預料。
時事評論員譚志強認為，「海一居」前車之鑑，相信南灣湖批給土地到期，政府一定會收回。（資料圖片）
問及南灣湖C、D區合共22幅批給土地，為何其他承批人不出席昨日研討會「撑場」？譚志強稱，由於有些土地未到批給期限，那些承批人先看政府反應，若「大地主」能「過骨」，他們自會出面，這就是所謂「試驗性案例」。
華年達：新《土地法》產生不公平 謝思訓：「苛法猛於虎」
南灣發展股份有限公司舉行探討《土地法》研討會，公司董事會主席華年達（下圖）在會上指出，新《土地法》實行情況不理想，產生不公平的問題，對社會有深遠影響，未來有需要修改，但目前不是探討歸責問題，而是要尋找可行解決辦法。
該公司位於南灣湖C、D區的土地批給期將於本月底屆滿，華年達被問及會否就此與政府打官司，他表示投資者是希望發展土地項目，而尋求賠償是最後一步。
出席研討會的澳門建築置業商會理事長謝思訓稱，因本澳發展需要，部分承批人的土地被政府以行政手段「借番嚟」，同時要保護世遺景點，政府限制土地發展，發展商要不斷更改土地規劃，以上原因都妨礙了發展期，令發展商面臨收地風險。
謝思訓又指，因投資者發展土地需向銀行融資，事件對國際投資者造成打擊，不敢在澳門投資；另外，預售樓花制度在澳門行之有效，現時事件對制度亦有衝擊；加上若地盤停工，工人亦會失業，各方面都會影響社會經濟發展。
他建議，短期內行政當局應成立機制，審視每宗個案情況，甚麼人需要承擔責任，要承擔幾多責任，做法才公平；長期則需要檢討新《土地法》。他又引用古文表示，新《土地法》是「苛法猛於虎」，如果當局處理不公平，澳門整體社會都要共同承受影響，希望各方平心靜氣處理有關問題。
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