本澳住宅市場成交量4月創下兩年新高後，5月再接再厲錄得過千宗成交，數據顯示已回復至樓市調整前的正常水準。而隨著近期城中焦點項目「星玥」入市，料下半年巿場交投量或會大幅上升。「星玥」上周已開始收票，不負眾望第一日錄收超過百張本票，項目首階段計劃推50至100個單位。發展商表示，目前本澳樓價已正從調整期谷底回升，屬入巿好時機，之後再考慮買樓的話，恐怕已太遲。未來發展商將因應銷售情況加價加推。
「星玥」上周已開始收票，反應熱烈，吸引一眾買家睇樓。（李國星攝）
「星玥」上周已開始收票，反應熱烈，吸引一眾買家睇樓。（李國星攝）
氹仔豪宅「星玥」負責人基匯資本董事總經理羅泉霖表示，早於2009年已物色到項目所處地段，直至2010年特區政府批出街線圖（建築可建高度、容積）後才成交。羅泉霖：「總面積40萬呎，加上一線馬場景，而且大部分坐向都是坐北向南，「星玥」地段從一開始注定是豪宅地，是幾乎所有開發商都會垂涎的」。原本地塊分兩個地段，羅斯福酒店佔25萬呎，「星玥」15萬呎。但大概三年半前基匯資本已將羅斯福酒店出售，現時只是管理者身份。
「星玥」負責人基匯資本董事總經理羅泉霖表示，目前是澳門樓巿入巿好時機。（李國星攝）
雖然現時趨勢偏向建細單位，但傳統澳門的單位、特別是氹仔區，均是比較偏大。因為早年澳門樓價相對比較低，開發商興建大單位比較多。「『星玥』因先天為豪宅地段，因此有足夠條件興建大單位；另外，由於政府對「星玥」地塊僅批出四倍的容積率，因此可建建築面積約60萬呎。而由於容積率低，建築密度亦會相對低，住得舒服成為『星玥』的優點之一。」羅泉霖說。
位於澳門賽馬會旁的「星玥」遠離城市的喧囂，每一吋園景設計都考慮得無微不至。（相關機構圖片）
價格合理具升值空間
「星玥」以兩房及三房單位為主，亦包括有特色戶，提供多元化戶型選擇，共提供299個豪宅單位，單位面積由1,200呎起至5,400呎，包括104個兩房、104個三房、68個四房單位；另有23個特色單位。售價由低於1,000萬元至逾一億元。所有單位均設有套房及露臺，多元化的戶型設計，建築外觀走流線型設計緊貼潮流。
特色單位內當中包括別墅四間，發展商意向價每呎18,000元；馬場景觀單位意向價約9,000元，橫琴景觀單位呎價約7,500呎，貼近巿場價。羅泉霖指出，「星玥」建築成本每呎約3,500元，樓面地價每呎5,000元，計入利息成本的話，每呎成本價約9,500元。故現時如果最終定價低過10,000元的話，證明「星玥」很抵買；另外，別墅單位在市區很罕有，升值潛能無可限量。羅泉霖引用香港巿場為例，指出當地早期的獨立屋呎價只需約30,000元左右，如今最高紀錄呎價已經達到23萬元。「星玥」目前的兩房及三房最受歡迎，兩房客多是新婚家庭，三房四房則以換樓客為主。
「星玥」大部分單位坐北向南，飽覽馬場及金光大道。（李國星攝）
料2018年初入伙
本澳樓巿過去兩年均處於調整期，但沒有對「星玥」的推盤計劃造成太大影響。羅泉霖強調：「當對產品在市場上有信心的時候，便可以推售。」但他提及由於「海一居」事件帶來的巿場影響，認同樓花不適宜過早入市，因為買家對購買樓花變得較審慎，故選擇7月公開發售，是因為「星玥」6月21號將舉行「平頂儀式」，羅泉霖認為當買家知道項目已經平頂、開始做裝修，再購買就會比較安心。其次，他亦認為項目地段擁有25年批租地，餘下還有長達八年期限，買家完全沒有購買樓花的顧慮。估計2018 年初入伙。
至今本澳樓價已從高位回落近四成，羅泉霖相信，經歷相當大幅度的調整，主要受賭收影響。不過，最近樓市開始穩定，4月及5月住宅成交量逾千宗，樓價亦上升7至8%。在樓價觸底回升之時選擇推盤，就是一個適當的時間。「由於市場上已有很長時間沒有新盤推出，累積近兩年購買力，因此市場反應熱烈，才決定於7月2日正式揀樓（抽籤形式，特色單位除外）。」羅泉霖說。「星玥」將會選擇分段加推發售，6月27號下午正式抽籤，初步計劃兩至三期推出，項目首階段計劃推50至100個單位，而部分單位會在接近2018年入伙時才出售，尤其是特色單位，發展商亦會觀察市場反應後再作出售價調整加推。
本澳供不應求支撑樓價
橫琴作為中央重點開發地區，而且是本澳的後花園，羅泉霖表示比較睇好。不過他指出，橫琴發展過程並非兩三年可完成，而是長達五年至十年：「現時橫琴樓價高企、折算港幣後每呎約5,000 元，兩地差距不大，很多澳門居民已重返本土市場。而短期來看，橫琴供應量很大，樓價難以上升。反觀本澳，地少人多，樓市供不應求。「星玥」僅有299 戶，加上大部分為用家，升值潛力很大。」
辣招收地不利本澳樓巿
目前「星玥」意向買家幾乎都是本地客，由於外地買家需額外徵收10%的特別印花稅，對外地買家造成打擊。例如一個外地買家購買售價1,000萬的單位，印花稅高達130萬元，而且需在30天之內交付。羅泉霖表示，結果令到很多有意向購買「星玥」的香港客戶都因而卻步， 加上早前的「海一居」事件，已經影響到外地投資者對澳門的形象。
羅泉霖表示，隨著賭收跌穩、更多六星級酒店落成，經濟會慢慢向好。「港珠澳大橋」將會令本澳經濟有一個很客觀的升幅，是帶動本澳樓價最主要的因素。但樓市不活躍，對經濟來說不是一件好事，希望政府可以適時減辣。即使樓市活躍，只要樓價不會暴升，就無須擔心。建議特區政府首先在按揭成數方面作輕微調整，因為本澳沒有「二按」，風險會低很多，本澳有條件放寬按揭。他亦指出，目前海外買家佔比低至約1%，認為低於10% 仍為健康，可適度調低額外印花稅的徵收比率，認為政府不應干預市場，若不撤辣可考慮逐步減辣。
基匯資本擁有豐富房產業經驗
佔地13,517平米，「星玥」由基匯資本發展投資，位處柯維納馬路，緊貼澳門賽馬會，臨近氹仔市中心，蓮花口岸、北安碼頭及金光大道等，項目由四座現代風格建築組成。集團在全球有60 多個項目，一直保留著自身出色的「血統」（追求創新，不隨波逐流），擁有豐富的經驗。對待每一個項目都做到精益求精，每一個細節都做到無微不至（特色單位有電梯直達空中花園）。故「星玥」採用了很多創意元素，包括本澳首創的智慧家居系統服務，如今本澳大部分樓盤最多就只是安裝對講機。智能家居可通過手機對家電簡便操控，非常方便。
室內裝修方面亦都做到很周到，盡可能滿足所有買家，無論是家電、建築材料或是廚櫃，都是採用世界級品牌，盡顯高貴氣派。70,000呎的綠化花園，20,000呎的室內及室外會所，實屬本澳樓盤少有的高端配套。停車場設在地庫一層，車位比例接近1:1，並由仲量聯行提供的六星級物業管理服務。
四房單位套房設有獨立露臺。（李國星攝）
客房配合大玻璃窗亦能享有良好景觀。（李國星攝）
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