「長租公寓」倒骨牌崩盤

去年多家大型長租公寓企業「爆煲」「跑路」，數量達11 家。

值得關注的是，商改住之後將不可入市。

長租公寓自2017年開始便在內地盛行，發展商、地產中介，甚至是互聯網企業亦都爭相跨行業分一杯羹。但自2018年杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恆業等在內的多家長租公寓「爆煲」倒閉後，這個行業便如多米諾骨牌一般，現時已經有16家長租公寓品牌相繼倒下。有相關業務的多家房企發展亦不大順利，為避免虧損影響公司業績，已有房企將該塊業務剝離。（文：胡夢然　圖：互聯網）

內地長租公寓爆發的元年是2017年，由於國家的支持，長租公寓一開始很被看好。除了市場上佔據一定市場份額的自如、魔方及樂乎等機構運營者之外，房企亦紛紛開始做起了長租公寓。

國內TOP50規模房企幾乎有一半企業在做長租公寓，當時一批房企宣布了野心勃勃的擴張計劃，高者甚至放出了幾年內要建成百萬間的豪言。

但時間進行到2018年，長租公寓遭遇了前所未有的危機，從瘋狂搶奪盤源被約談，到甲醛門事件，再到大型長租公寓企業「爆煲」及「走路」。2018年「爆煲」的長租公寓數量達11家，包括好租好住、長沙優租客、愷信亞洲、杭州鼎佳、石家莊眾客驛家、北京昊園恒業及上海寓見公寓等。

有業內人士表示，現時大部分長租公寓機構仍靠融資，中小長租公寓機構的融資成本很高，平均在15%左右，但其本身的利潤有限，大部分還在虧損，融資無異於飲鴆止渴。加上大環境並不樂觀，資本都很謹慎。今年住房租賃的專項融資愈發見少，至今通過上交所發行的住房專項企業債券僅六隻。

房企剝離長租公寓

多家房企的長租公寓業務發展也不大順利，朗詩綠色集團公告稱，將處於虧損階段的，包括長租公寓在內的5項業務剝離。集團長租公寓項目預計未來兩年將繼續虧損，日後將產生持續資本開支，考慮到會對公司的業績有影響，故將其剝離。

在萬科2018年度業績會上，萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示，長租公寓現時看起來要賺錢很難；亦有消息傳出遠洋集團也將剝離長租公寓業務，但消息尚未獲得企業的回應；世聯行以「紅璞公寓」為主的長租公寓仍然在虧損，世聯行方面坦承，現時公司長租公寓業務還尚未盈利。在公寓業務立項時，公寓的平均租期是12年，預計需要5年的回收期，收縮業務成為世聯行不得不做出的選擇。

盈利邏輯思維出錯

58安居客房產研究院首席分析師張波表示，長租公寓難盈利是行業的普遍現象，過往幾年房企為了爭奪長租公寓市場，紛紛加大了擴張力度，而現實的盈利問題導致房企不得不將其和主營業務相剝離，這一現象預計會越來越普遍。

貝殼研究院名譽顧問楊現領稱，長租公寓拿投資時的一個關鍵邏輯是錯誤的。他認為，行業從業者假定的「未來的租金會以每年5%到10%的速度增長」，這是絕對不可能的。因為在收入增長的時候，租金升幅遠遠達不到收入升幅的水準，在收入下跌的時候，租金的跌幅往往大於收入的跌幅。這是由租賃人群結構決定的，青年白領人群不會把錢更多地投入在租賃上。

商業模式未成熟

長租公寓首家培訓和諮訊研究機構「房東東」的創始人全靂亦稱，這個行業還處於發展的初期，本身商業模式還不成熟，現時無論是重資產模式，還是輕資產模式，都還沒有盈利，因為麵粉也就是拿房成本已經很貴了，做出來的麵包就很難賣掉。去年出事的很多企業都是急於擴張，大量地囤積房屋，但又租不出去，導致空置率過高，資金池自然不抗重負。

廣州非住宅可改長租公寓

近日廣州官方向長租公寓行業吹暖風，廣州市規劃和自然資源局發布，《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，鼓勵已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房，以幢或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房，這意味著往後廣州的非住宅單位可被改裝成長租公寓。

對於長租公寓來說，盡可能多的盤源意味著成本可以下降。有業內人士表示：「以往在很多一線或者強二線城市，熱門地段找到集中式長租公寓理想的門店，盤源少之又少。如果寫字樓、公寓能改為租賃住房，可以使得房源規模擴大，議價方面也有降價空間，成本或許能降低。」值得關注的是，商改住之後將不可入市。中原地產首席分析師張大偉表示，這對於大部分產權機構來說，是選擇短期優惠或降價銷售，還是選擇長期出租收益，將是一個選擇。對於資金相對寬鬆的開發商有可能選擇改造出租，但對於大部分開發商來說，可能不一定這麼選擇。

甚麼是「長租公寓」？

長租公寓又名「白領公寓」、「單身合租公寓」，是房地產三級市場一個新興的行業。一般是指租客從房地產或經紀公司租賃經過一定裝修改造的房屋，無需直接和房東接觸，租期一般以一年居多。

除房屋本身外，公寓還提供保潔、維修及安保等附加服務。相較傳統的租房，長租公寓的價格雖存在一定溢價，但價格更透明、配套更完善、裝修更精緻，較受年輕白領歡迎。

現時市場上既有像萬科、龍湖這種通過自建、收購等方式持有盤源對外出租的；亦有像魔方、蛋殼公寓這種通過長期租賃或受託管理等方式獲取盤源再行轉租的。長租公寓的前期投入成本比較大，裝修成本比較高；一般起步都屬於虧本階段，只有良性運轉起來後，才能有一定的收益。