大灣區加深中通道概念 中山樓市憂炒過火

中山內需不足，主要依賴香港人及深圳人去買樓，導致中山樓盤「投資客」多於「剛需客」。

深中通道概念一出，深圳投資者蜂擁而至，中山樓價急升至近人民幣20,000元一平方米。

有「珠海後花園」之稱的中山，近年來頗受關注，當地樓市被投資者熱炒，樓價升高兩三倍不止。主要兩個賣點，大灣區及深中通道，大灣區概念大家都很熟識，而近年落實興建的深中通道，則是可以將深圳西部及中山東部連接起來，全程24公里，預計深圳到中山的車程，將由兩三個鐘縮短至半個鐘，2016年起深圳投資者已搶先登陸，樓價升幅驚人。但中山樓市內需不足，供應過多的問題令人擔憂，近年來「投資客」遠多於「剛需客」，入住率較低。 （文：胡夢然　圖：互聯網）

大灣區中，東莞靠近香港、深圳，珠海靠近澳門，佛山靠依廣州，所以這幾個城市發展相對較快。然而中山卻「四不靠」，樓價長期落後，一直以來都是作為珠海的「後花園」，承接珠海部分需求，四年前新樓價格每平方米僅5,000至6,000元（人民幣，下同）。然而深中通道概念一出，深圳投資者蜂擁而至，樓價急升至近20,000元一平方米，加上有香港、澳門等準買家接棒，繼續熱炒。

中山都有一定程度限制港澳人在當地買樓，港澳人須祖籍中山方能購買一套一手樓，二手房、商業公寓則不限購。中山發展最成熟的是市中心的東區、石岐區域，樓價亦較高。資料顯示，本月石歧區新樓價格為每平方米16,600元，東區則為20,083元，已接近與珠海水平。中心區發展成熟，生活設施齊全，人口集中，不擔心出租問題，若想穩陣，投資中心區是不錯的選擇。

坦洲、火炬開發區受熱捧

而近年中山備受熱炒的應屬新開發區，特別是位於最南面的坦州。由於港珠澳大橋的開通，珠海成了投資熱土，樓價高企，加上政府推出嚴厲的限購措施，剛需客及投資客都較難上車。於是發展商、代理就轉推鄰近珠海的坦洲，亦有不少買家捧場，新樓價格直迫市中心，現價已炒高至每平方米15,311元。

而被深中通道概念「煲起」的則是東面的火炬開發區、南朗及翠亨。由於位處深中通道的落橋位，2016年起就被深圳客搶先登陸，由落後的小鎮轉變為全市的焦點，樓價升幅亦最為驚人，2015年每平方米僅5,000元水平，四年間均被炒高兩三倍。南朗新樓現價近16,000元，火炬、翠亨更直迫18,000元，挑戰市中心的地位。但到目前為止炒的都只是概念，比較適合有冒險精神的投資者。

內需不足添憂慮

雖說中山發展算不錯，且靠近珠海及澳門，在灣區中亦處於較中心的位置。但現時看來有概念太重，過分熱炒的嫌疑。深中通道雖無疑是重大利好，但畢竟是將來的事，通車要待到2024年，還未計其他配套到位的時間。深中通道的落橋位火炬開發區、南朗鎮等，以前都是落後的鄉鎮，概念一出才開始大興土木。現時區域內仍然沙塵滾滾，但樓價已炒至高位，短時間再要大升料無可能，且日後發展若不似預期，樓價恐要大打折扣。

最令人擔憂的是中山內需明顯不足，供應卻不斷在增多。從2015年到2018年，中山常住人口分別為320萬、323萬、326萬及331萬人，四年時間僅增加了11萬人口。多年來主要依賴香港人及深圳人去買樓，導致中山樓盤「投資客」多於「剛需客」，如石岐的華盈愛琴灣、火炬的君華新城等項目，不少盤源仍未裝修，入住率較低。而近年深中通道熱炒，開發商仍在不斷投地、起樓，供應倍增，不免讓人心生憂慮，恐日後無人接盤。